買屋該知道的隱形成本

光有頭期款還不夠

不少首購族買房只準備頭期款，卻忽略其他「隱形成本」，導致購屋後得勒緊褲帶過生活，甚至必須籌錢週轉；唯有事前規劃各項支出、控制預算，才能安心成為有房族。

小陳上個月剛買新房，卻在朋友面前唉聲嘆氣。「買房子是喜事，你怎麼愁眉苦臉？」好友問。「好不容易存到200萬元頭期款，我興沖沖跑去買了一間1千萬元的房子，簽完約才發現糗了，還有一堆有的沒的錢要付，只好又硬著頭皮去借了80萬元的信貸，利息高得要命！」「根本悲劇啊！」好友拍拍小陳肩膀，兩人一起苦笑起來。

很多第一次買房的人和小陳一樣，只知道要存頭期款，也知道該用頭期款去估算購屋總價，卻忽略了買房時還得負擔許多「隱形成本」，以致於支付頭期款之後，手上現金所剩無幾，只好向親友調頭寸，甚至得再向銀行借貸。

購屋的「隱形成本」究竟有哪些？永然地政士聯合事務所地政士李廷鈞表示，隱形成本可分為兩部分，一類是房屋交易時必須繳交的相關費用，包含稅金、規費、代書費、仲介費、代管管理費等，另一類則屬於間接成本，如裝潢費、家具家電費用、搬家費等。

契稅動輒數萬元

買新大樓稅金較高

李廷鈞指出，買方的「直接交易成本」包含契稅、印花稅與登記費，若有貸款，還須繳交抵押設定費，這些費用會由代書協助計算，在辦理過戶前一次繳交。其中，契稅為房屋評定現值的6%，算下來動輒數萬元，是一筆不小的數目。

要提醒的是，房屋評定現值的計算基準，包含面積、折舊率、路段率與房屋構造標準單價等，原則上，房子越大、越新，路段越好、樓層越高，契稅金額就會越高。不過，精華地段的公寓契稅，也有可能比郊區大樓來得高。

另外，很多人不知道，買房時也可能須繳房屋稅、地價稅。李廷鈞解釋，按規定，房屋稅、地價稅應由房屋持有人繳交，當房屋移轉後，理應由前後任屋主按照持有天數分攤稅金，但實務上國稅局僅會向開徵時持有房屋的屋主課稅，有失公平；因此，交屋前買賣雙方必須拆算房屋稅、地價稅，各自分攤應付的部分，再互相找補金額。

舉例來說，A將房屋售予B，並在今年6月1日過戶，隔年5月B必須繳交今年7月1日至隔年6月30日的房屋稅，然而今年5月A已繳交去年7月1日至今年6月30日的房屋稅，因此B須先將6月的稅金找補給A。不過相較於契稅，買方要負擔的房屋稅和地價稅通常僅是一筆小錢。

買方仲介費1%～2%

金額高勿輕忽

若購買的是中古屋，仲介服務費也會是一筆不小的費用。李廷鈞指出，按政府規定，仲介最高僅能收取買賣價金的6%作為服務費，慣例上賣方負擔4%，買方負擔2%。假設買賣價金為1千萬元，賣方的服務費為40萬元，買方則為20萬元；實務上也有仲介僅向買方收取1%。