《地政士執業的困境4》當一紙買賣契約成為造假的起點：地政士在虛偽交易中的沉重抉擇

（台北市第二地政士公會理事長林瑞明專欄）

在不動產交易高度金融化的時代，房屋早已不只是居住空間，更成為融資工具、資金槓桿與財務操作的載體。也正是在這樣的結構下，「提高契約價金以取得高額貸款、實際付款卻遠低於契約金額」的虛偽買賣，成為部分市場參與者心照不宣的操作手法。

而站在這條灰色地帶最前線的，往往不是銀行、不是真正獲利者，而是依法簽章、依法辦理登記的地政士。

高契約、低實付：一場從一開始就錯的交易

表面上，這類交易看似只是「價金灌水」，但實質上卻同時踩踏多條法律紅線。

買賣雙方以虛高的契約金額申請銀行貸款，讓金融機構誤以為擔保價值高於實際交易基礎；而私下卻僅支付部分價金，甚至以現金、不留紀錄的方式補足。這樣的行為，不僅涉及對銀行的詐欺風險，更在法律性質上構成「虛偽意思表示」。

從刑法角度觀之，買賣契約若明知內容不實，仍製作、使用，即有偽造或使公務員登載不實之虞；從稅法角度看，未來出售時，買方若無法提出當初「足額支付」的證明，虛高的取得成本將無法被稅捐機關認列，反而導致房地合一稅大幅增加。

這是一場從簽約那一刻起，就同時埋下刑責與稅務炸彈的交易。

諷刺的是：真正承擔刑責風險的，未必是獲利者

在這類案件中，真正希望灌水價金的，往往是資金需求者；真正提供貸款審核的，是金融機構；真正收取稅捐的，是國家。

但一旦交易曝光，最先被追究責任的，卻往往是「明知不實仍辦理」的地政士。

原因很簡單：
地政士是文件的製作者、流程的完成者、專業身分的背書者。

當地政士在簽約當時已知悉「契約價金並非實際支付金額」，卻仍協助製作、送件，法律上即難以主張「不知情」。在刑責認定上，這樣的地政士，極可能被視為共同正犯或幫助犯。

這正是地政士執業中最殘酷的現實：
知道，就有罪；不知道，又被質疑失職。

「大家都這樣做」不是免責理由

在實務現場，地政士最常聽到的說法是：「大家都這樣做」、「只是為了好貸款」、「反正以後補齊就好」。

但法律從不承認「市場慣例」作為違法的正當化理由。

一份明知不實的買賣契約，即便雙方合意，即便沒有即時損害發生，只要具備對外使用性，就已侵害交易安全與公信制度。地政登記制度、金融授信制度，正是建立在「文件真實性」之上，一旦容許專業者協助造假，整個制度的可信度便會被掏空。

地政士若在此時選擇妥協，不只是承接一件案子，而是將自己推向刑事風險的第一線。

房地合一稅的反噬：虛高成本，換來更重稅負

更諷刺的是，許多當事人以為提高契約價金，是為了「未來節稅」，實際結果卻往往完全相反。

在房地合一稅制度下，出售時須提出取得成本的支付證明。若當初契約價金為一千萬元，但實際僅支付八百萬元，且無法提出其餘二百萬元的金流證明，稅捐機關將不認列該部分成本。

結果是什麼？
帳面上成本虛高，實際上卻無法認列；
應稅所得反而被放大，稅負比正常交易更重。

當初為了多貸款而造假的行為，最終反噬成為沉重的稅務懲罰，而地政士，卻可能早已因刑案纏身，無法全身而退。

地政士的底線，應該畫在哪裡？

在這樣的結構下，地政士並非沒有選擇，只是每一個選擇都伴隨代價。

拒絕承辦，可能流失客戶；
承辦下去，卻可能賠上執照與自由。

但從法治角度而言，底線其實並不模糊：
只要明知契約內容不實，就不應辦理。

這不是道德要求，而是最低限度的法律自保。

地政士不是融資顧問，更不是造假工程師。協助交易完成的前提，應該是「交易本身真實存在」。一旦交易的核心要件『價金』已被掏空，剩下的只是一場制度性的欺騙。

制度反思：不能只把風險丟給地政士

然而，單純要求地政士「潔身自愛」，並不足以解決問題。

若銀行的授信審查只看契約、不查金流；
若市場對灌水價金睜一隻眼閉一隻眼；
若主管機關只在事後追究最前線專業者的責任；

那麼，地政士永遠都會被推到制度的避雷針位置。

真正的改革，應該包括：
強化金流與授信的實質審查、
明確拒辦虛偽交易的行政指引、
以及對拒絕違法案件之專業者，給予制度性的支援。

結語：一張不實契約，代價不該由地政士獨扛

虛偽買賣，從來不是聰明的財務操作，而是一場高風險的制度賭博。它可能換來一時的資金寬鬆，卻同時埋下刑責、稅負與信用崩壞的連鎖後果。

地政士若在明知不實的情況下仍選擇配合，法律自然不會寬貸；但更值得社會反思的是，為何制度總是讓最不該造假的專業者，站在最容易被定罪的位置？

當守法比妥協更困難，當拒絕違法比承辦案件更昂貴，這樣的制度，本身就已經出現了問題。

地政士需要的，不只是道德呼籲，而是一條可以安心站立、不必踩線求生的專業底線。

（撰文者為執業三十年地政士、現任台北市第二地政士公會理事長）

（本專欄言論非代表本報立場）