買到瑕疵屋該不該打官司？訴訟成本恐比修繕費還高

文／林明忠

買到瑕疵屋該不該打官司？許多人在氣憤之餘選擇訴諸法律，卻常在開庭後才發現，訴訟成本遠比想像中高，開銷動輒超過50萬元，往往比修繕費還貴。本文將帶你了解，買賣瑕疵屋訴訟中到底有哪些費用、誰該負擔、又該如何判斷「上法院值不值得」。

文／林明忠

在不動產相關交易糾紛中，買賣瑕疵房屋的問題相當常見，專門處理不動產訴訟糾紛的筆者，幾乎每天都會收到民眾來諮詢買賣瑕疵屋糾紛的問題。民眾常諮詢的瑕疵類型，小至牆壁裂痕、漏水等數萬元修繕費用，大至海砂、輻射屋這種上百萬元的減價主張都有。也有不少人因為對方態度消極，憤而提告討公道。

除了堅定要主張解約的人，通常會先建議，如果修繕瑕疵的費用，初估在50萬元以下者，就要考慮訴訟是否划算。因為提告後的訴訟支出，常常超過50萬元。

許多民眾對於不動產訴訟動輒花費50萬元感到驚訝，也不清楚原因。以下將逐項說明。在買賣瑕疵屋的案件裡，主要有三大費用項目，分別是：鑑定費用、律師費用、裁判費用。

鑑定費用高昂難負擔

在房屋瑕疵的官司勝負、以及到底能拿到多少錢，常常取決於「鑑定」結果。需要鑑定的原因是，房屋瑕疵糾紛常常涉及地產專業判斷問題。比如：什麼是瑕疵？什麼種類的瑕疵？發生原因？何時發生的？該如何修復？修復費用為多少？修復後有無價值減損的問題？諸如此類的專業問題，法院很難憑藉雙方的主張來做判斷，雙方一定都有完全不同的說法，所以通常都需要找第三方來做鑑定。

法院目前常採用的第三方鑑定單位，包括土木技師公會、建築師公會、結構技師公會與不動產估價師公會等。這些單位的鑑定費用都頗高，而且有越來越貴的趨勢，從8萬元到50、60萬元甚至上百萬元的狀況都不算少見。

這些鑑定費用通常因為原告負有舉證責任，會由原告先墊付。所以如果當事人是原告方，筆者通常會請原告當事人要抓20萬元至50萬元的預算來先支應鑑定費用。不過，如果原、被告希望降低鑑定費用，合意選一般民間的鑑定公司或是協會，在雙方都同意、且該公司也證明自己有能力鑑定的基礎下，法院也是有可能准許的。

勝訴後鑑定費怎麼算

另外，在瑕疵減價的案件中，若是雙方對於有無「市價減損、污名減損」有所爭執，除了鑑定瑕疵本身的鑑定外，還會需要委託估價鑑定，因此就要支出兩筆鑑定費用。有時光鑑定費用就逼近，甚至超過50萬元。

如果是訴訟中選任的鑑定單位，鑑定費用就會列入裁判費用的一部分，最後依照原告訴訟的勝敗比例負擔。因此若原告勝訴，除了所請求的賠償，亦可以要求對方支付墊付的鑑定費用。

因此，瑕疵屋的賣方也應審慎評估風險。若在交易過程中出現問題卻選擇消極應對，逼得買方只能提起訴訟，最終結果往往得不償失。筆者曾遇過賣方在官司中全數敗訴的案例，除須支付50萬元的修復費外，還得負擔近50萬元的鑑定費，等於多花了一倍的成本。

律師費用能求償嗎？

律師費收取方式，通常依案件複雜程度而定，可採固定費用或按小時計費。以買賣瑕疵屋訴訟為例，案件牽涉瑕疵項目的判定與整理、相關法條的選擇、鑑定程序、鑑定問題、鑑定意見等，每一環節都可能影響最終結果。有經驗的不動產律師都知道，此類訴訟需投入相當多時間與心力。在北部地區，具專業經驗的律師處理此類案件時，每個審級的收費多半在18萬元以上。

另外要注意，我國法院在第一審、第二審訴訟中，通常認為律師費屬於當事人維護權利的成本，原則上需自行負擔，除非契約有另外約定。換言之，律師費用無法像鑑定費用一樣，請求對方依勝敗比例負擔。

訴訟成本外別忘裁判費

裁判費是民事訴訟中，原告必須先行繳納給法院的規費，金額依原告請求的訴訟金額計算，通常是請求金額的1.3％至1.5％之間。此費用與鑑定費用一樣，最後可由敗訴者負擔或是依照勝敗比例分擔。

從以上的費用項目可知，買賣瑕疵屋的訴訟，實務上一個審級的訴訟支出，光鑑定費用、律師費用合計要突破50萬元是非常常見。因此買賣雙方若牽涉的瑕疵修復費用不超過50萬元，通常建議協商解決。走上訴訟，對雙方都可能是完全不划算的一筆帳。