商辦市場回溫3大觀察 侯文信：提早預租，先有租客再談租金
文／朱福山
仲量聯行今（1）日舉辦2025年第3季市場記者會，針對台北市A級辦公市場與商業不動產買賣市場進行解析。董事總經理侯文信表示，今年第3季可定義為「回溫的市場」，背後主要來自三大現場觀察。
首先，在台北市A辦租賃市場，總成交量達9,796坪，季增40%，顯示企業需求逐步回升；其次，在買賣市場，雖然住宅與土地交易依舊冷清，但商用不動產交易額創下近10年次高，顯示企業與產業界需求依然強勁。
最後，在政府主導的招商案上，包含聯開與公辦都更爆量成長，光第3季累積金額就逼近1,200億元，成為開發商取得土地的重要新管道。侯文信指出，這三股動能，勾勒出第3季市場「不靠住宅、靠商辦與政府招商支撐」的回溫氛圍。
其中租賃市場方面，南港交易回穩為主要推力。仲量聯行商業不動產部副總經理游淑芬表示：「本季租賃成交顯著增長，預期第4季仍將延續此趨勢。」值得注意的是，其中有4棟新大樓取到綠建築標章，顯示租戶持續青睞優質的辦公環境跟綠建築大樓。
游淑芬進一步表示，舊有商辦為提升競爭力，也積極投入升級改造與申請綠建築標章，例如去年的『華新麗華大樓』，以及今年剛拿到綠建築認證的『台北遠企中心』。
整體看來，本季多達67%的租賃交易集中於近3年落成的新大樓，顯示企業對現代化辦公空間的需求依舊強勁。
根據仲量聯行統計，近3年落成並取得使用執照的17棟A級辦公大樓，總樓地板面積達18萬坪，其中41%的棟數出租率已超過6成。該統計亦顯示，平均去化達6成所需時間為1.25至1.5年，凸顯企業對辦公空間升級的持續追求，同時意味著既有大樓必須積極更新維護以維持市場競爭力。
面對競爭加劇，房東普遍採取更具彈性的租約賃策略。侯文信分析，主要來自於過去開發商多數在取得使用執照1年前開始預租，然而近年由於整個不動產景氣欠佳，商辦大樓更提早在大樓興建結構時，便開始預租，多數為提早通過6成出租率的安全門檻，多採「先有租客、再談租金」，甚至如同住宅商品，滿足租客的客變需求，以減少租客後續的改裝費用。
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