未來4年釋出量高於內科30年需求量！最猛供給潮來襲 台北商辦行情大洗牌
作者：財訊雙週刊／游筱燕
過去十多年，台北市中心A級辦公大樓完工物件有限，空置率長期維持低檔，租金呈現緩步上行，辦公室也被視為相對穩定、抗波動的資產類型。然而，根據《財訊》雙週刊報導，隨著新一波供給陸續釋出，多家商仲顧問機構都觀察到，新增供給壓力正在累積，商辦市場結構將出現轉折。
第一太平戴維斯資深經理丁玟甄指出，辦公室市場未來4年將出現大量完工潮。若統計市區與新興辦公商圈興建中的辦公大樓，包括南港、大直以及北士科等區域，預估潛在供給量約85萬坪，其中約46萬坪位於新興辦公商圈（北士科、大直、南港），市區約占39萬坪。就總供給結構來看，約1/4將作為企業自用，其餘3/4則將對外出租或出售。
老舊商辦去化壓力將大增
從過往A級辦公大樓的去化表現觀察，在景氣較佳時，每年約可吸納30000至40000坪空間。若以內湖科學園區的發展經驗為例，歷經約30年時間，形成總供給量超過80萬坪的辦公聚落。丁玟甄指出，若以此速度對照未來供給，「85萬坪的新供給，是一個相當大的數字，」她預估，自2026年起，市區A級辦公室空置率將逐步逼近1成，2027年約為12.8%，至2028年可能接近兩成，房東面臨的去化壓力將明顯升高。
此一現象的形成，主要來自3個結構性因素。首先，是市區辦公室整體老化。台北市有相當比率的辦公大樓屋齡已超過30年，在耐震、機電設備、樓板載重，及空間尺度等方面，逐漸難以回應現代企業需求。都更與危老政策的推動，為舊樓重建提供制度出口，促使大量基地陸續進入開發流程。
其次，公辦都更與城市發展政策帶來的推力亦不容忽視。《財訊》雙週刊指出，包括「東西區門戶計畫」、南港軟體與生技產業聚落，以及多項公辦都更案陸續啟動，使原本分散的辦公需求，轉化為具規模的新供給來源。
整棟銷售模式翻轉市場
第3，則是整棟銷售模式的成功經驗，強化開發商投入商辦市場的意願。近年企業「買樓當總部」的案例頻頻出現，包括陽明海運斥資百億元購置華固中央置地作為集團總部、陽信銀行向忠泰建設購買總部大樓、玉山銀行向冠德建設購入第2總部，以及宏碁集團購買南港利百代大樓等。
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