一個不定期租約，不知道害哭多少房東...租屋內行人才懂的事：為什麼請神容易送神難？
作者 : 傅恪恩
圖片 : shutterstock
雖然比起百萬起跳的房地買賣，幾萬塊的租屋真的算是小錢，但有趣的是，我最常收到的私訊很少買賣，反而是針對租約提出的各類問題。今天要講的是一個我聽到的奇妙案例。
「買房帶租約就算了，租約到期房客竟然跑去跟舊屋主續約，我該怎麼辦？」
故事是這樣的，小褚(化名)去年買下一間隔套的房打算穩穩收租，雖然這物件帶著租約買，還沒有租金可以收，但看在舊租客也只剩兩個月就結束租約，以及租金投報率高的份上，小褚還是覺得合算。他打算等舊房客走後再整間整理一下，把所有房間好好重新招租。
一開始，小褚沒急著處理，但沒料到，突如其來的家裡事讓他一忙就是個把月，待他把家事處理差不多終於抽身，回頭想和房客確認點交細節，對方竟表示自己的合約前陣子又續了一年，還是跟前屋主打的契約。
「不是呀！這房都已經過戶在我名下了不是嗎？」小褚慌張趕到現場，看著房客手裡的合約，只覺得眼前這麼離譜的情況，怎麼就給他遇到。
正待他想著「直接趕人會有法律問題嗎？現在是要叫警察趕人，還是退錢給租客加點搬遷費好好送人…」下一刻的思緒讓小褚赫然跳起「不對呀，老子從沒有收到租金呀！」他連忙加問房客租金問題，沒想到對方竟表示，他連租金居然也是繼續交給舊屋主。
小褚扶著腦殼暈呼呼地，這事複雜到讓他打算回家好好理一理該怎麼辦，於是他決定先叫房客把以後每月的租金匯款對象都改成自己，結束這一回合。
當初看網友分享故事到前面，我雖覺得離譜，但事小。可後來一路看到這一句「我叫房客以後把房租匯給我」，我頓時覺得，這房東怎麼就自己挖坑，跳下去了呢？
今天我們就來聊聊，雖然大家多少似懂非懂，但其實權益牽涉很大的租約問題：不定期租約。
「不定期租約」同字面意思，一般人看字領略，大概能說出「租約沒有載明租到幾時」。但租期有沒有載明，有差嗎？不好意思，其實差．很．大。這個小細節，不知道實務裡害哭了多少沒經驗的房東。
不定期租約怎麼定義？三情況記下來
不定期租約同前述，除了一開始租賃契約就沒有訂定期限的第一種情形，另外在《民法》422 條及《民法》451條中我們也可以得出，第二種情形，租約如果超過一年但沒有簽立字據，也算是不定期租約。以及第三種情形，原本租約期滿，但房客繼續繳錢房東也繼續收錢，沒有提出反對意見，也會被視為以不定期租約續約。
不定期租約的最大危害為何？
不定期租約為什麼對房東很傷？因為，你碰到懂法律又會玩但偏偏不想搬的房客，可能哭著也趕不走人。我知道這時可能有房東想問，《民法》450條裡不是有說，不定期租約只要按規定提前說，雙方都可以隨時終止契約嗎？
但細節就在於，民法只是普通法，因此談到終止不定期租約，這時要看的是特別法的《土地法》100 條，房東可以收回房屋的6種情形：
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反《民法》第443條第1項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。
你要知道這裡所謂的「收回自住」或「重新建築」，可不是房東隨口說說，自行定義就算數，還必須得符合一定前提才成立，譬如說屋主名下除了這間出租還有3間房產，或者遠房表親來外地工作，房子要收回給自家親戚住，不好意思，這統統不行。並且回到《民法》450 條，裡面還有一句更要命的重點是這樣寫的「有利於承租人之習慣者，從其習慣。」
所以，為什麼前面我會說房東挖坑自埋呢？原因就在於，不定期租約其實是相當偏袒租客的保護條款。原本趕人走就行的事，怎麼就搞到讓自己落得下風，認了這續約關係呢？
當然，凡事有利就有弊，不定期租約雖乍看無敵，但由於它不適用「買賣不破租賃」，所以如果屋主賣房子換個新屋主來，還是可以終止這租約。這也是坊間常說，不定期租約對房客的一種「不保障」。
總結兩點給房東們的提醒，
1.買下帶租約的房子，過戶之後請先和舊租客簽訂新租約。
2.租約到期要有意識提前處理，不然合約訂定時，文字擬定就要提前預防不定期租約的情況。
最後還是要說，合約的事情就是要說清載明、別偷懶，細節是魔鬼，貪懶就只能祈求自己別倒楣。
作者簡介＿傅恪恩
房市觀察逾10年，身邊友人從房仲、代銷、銀行、代書、包租、代管、建商、設計師、租賃住宅管理人員、台北市危老重建推動師、不動產估價師到投資客、二胎業者都有。看著在房市裡默默耕耘的朋友們，一直覺得因買不起或誤解而仇房的人很可憐，願以支筆，拉近兩端不對等的資訊。著有《房市神秘客帶你看穿不動產裡的詐》；FB：https://www.facebook.com/fuknn/
※本文獲傅恪恩授權轉載，原文出處：請神容易送神難！租屋內行人才懂的事：一個不定期租約，不知道害哭多少房東…
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