5顆未爆彈！恐讓房價退回10年前？學者揭窘況
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
房市買氣急凍，房仲公會全聯會提出「5顆未爆彈」，認為若政府持續忽視市場正常運作機制，恐引發區域性價格失速、產業倒閉潮，甚至升高金融與社會風險。不過，學者直指，受到股房未同步，但市場資金仍充沛之下，今年房市恐怕加劇分化，「新興蛋白區價跌明顯，但核心區修正有限」，全年均價預料仍為「牛步緩跌」態勢。
房仲全國聯合會理事長王瑞祺點出目前房市存在5顆未爆彈：
第一、交屋海嘯疊加需求斷崖
2026至2028年全台將迎來約36萬戶預售完工交屋潮，這些房子多在資金寬鬆、房市高檔時期銷售，如今卻遇上貸款成數縮水、銀行保守貸放、買方信心全面退卻。買方不是不想交屋，而是籌不到錢。他警告，當交屋資金斷鏈，轉售潮將湧入二手市場，特定新重劃區、供給過量區，恐出現「急跌式修正」，進一步衝擊市場信心與區域房價。
第二、首購與換屋族被擠出市場
目前市場最大的結構性問題，不是投資炒作，而是「有真需求的人買不了房」。名義上首購可貸八成，實務卻常見僅五至六成，寬限期縮短、利率快速跳升，讓自住族現金流難以承受，嚴重違反政府照顧首購自住政策。換屋族則因「先買後賣」在銀行端實質停擺、第二屋貸款一律壓至五成，形同被全面封殺，「當首購、換屋都被擠出市場，房市就不再流動，沒有流動性的市場，本身就是最大之風險。」
第三、中小型建商資金斷鏈風險浮現
隨著銷售速度大幅放緩，最先承壓的並非大型建商，而是土地成本高、槓桿高的中小型建商。當預售去化不如預期，卻已背負工程款與融資壓力，將可能出現延遲交屋、品質下滑，甚至零星財務危機個案。近期的「土方之亂」對這些中小型建商衝擊更大。
第四、房價若跌一成 全民財富蒸發9.5兆
全台約950萬戶住宅，若平均每戶1000萬元，房價只要下跌一成，就等於頓時蒸發掉9.5兆元的全民財富，等同於三年的中央政府總預算。
第五、房仲與代銷倒閉潮
房仲與代銷等產業高度仰賴成交量，去年已有超過五成房仲業者瀕臨虧損邊緣，部分店東甚至為求生存，不得不動用個人資產或出售持股挹注資金，以維運作，經營環境十分艱困。交易量一旦腰斬，很多人收入幾乎歸零，農曆年後恐出現明顯關店與失業潮。
上述利空之下，房價有可能大幅修正，甚至退回10前水平嗎？景文科技大學財務金融系副教授章定煊指出，受到台積電、AI熱潮帶動產業榮景，台灣房市已經歷經轉骨，難用過去循環邏輯去評斷，加上市場資金仍充沛且不動產持有方底氣強，按照現階段條件，不會有所謂崩盤可能，但區域價格分化在2026年會更明顯。
房市分化加劇 非核心地段跌價壓力大
「童話故事破滅的蛋白區，價格會有明顯修正，但核心區修正有限。」章定煊補充，今年除非股市有明顯向下波動或台積電地位受到挑戰，否則AI產業前景看好之下，房價也會非常緩慢地修正，「相較中央已經淡化推動社宅，轉而朝向租屋補助，現在僅剩央行堅守打炒房，這也是目前股房不同調的最核心關鍵。」
台灣經濟研究院產經資料庫總監劉佩真表示，以土石方層面來說，的確可能引發預售屋停工潮，並使得中小型開發商在短期內面臨較大的財務壓力，由於成本明顯上升，在價格上讓利的幅度勢必受到壓縮，使房價修正空間進一步受限。
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