有設戶籍不等於自住　房地合一稅查核注意三大關鍵

文／住展雜誌 MyHousing

隨著近年房市交易金額屢創新高，賣屋時所涉及的稅負問題，成為不少民眾最關心的焦點。其中，「房地合一稅」更因查核標準趨嚴，讓許多原以為可享自住優惠的屋主，最終卻遭國稅局否准。

房地合一稅本質上屬於「所得稅」，並非只要賣房就一定課稅，而是取決於是否產生所得，以及持有期間長短所適用的稅率。信義房屋契約部代書王裕鴻分享實務經驗，判斷適用新制或舊制的關鍵，在於不動產謄本上的「取得原因」與「登記日」，只要是在2016年後因買賣取得的不動產，原則上就適用房地合一稅新制；且土地與建物需合併課稅，與舊制僅課建物有明顯差異。

在申報時，屋主應妥善保存購屋合約、仲介費、代書費及裝修支出等相關單據，這些都可能列為成本扣除。不過，裝修費用是否能被認列，仍需視是否屬於「固定於不動產」的項目，例如冷氣若隨屋出售，並能提出發票與照片佐證，較有機會獲得國稅局認可。

至於換屋族常詢問的「重購退稅」，王裕鴻解答，新、舊制都是以不動產「移轉登記日」作為2年期限的計算基準，且必須符合出售前1年未出租、未作營業使用的自住條件。特別是購買預售屋的民眾，若過早出售原有住宅，又遇到交屋延後，可能因超過期限而無法適用退稅規定。

此外，針對廣受關注的「400萬元免稅額」，則須同時符合俗稱「666」的3項條件，包括本人、配偶或未成年子女設籍並實際居住滿6年；出售前6年無出租或營業使用；且6年內僅能適用1次。實務上，國稅局會透過水電用量、學籍資料、帳單紀錄等「生活足跡」判斷是否確實居住，並非僅看戶籍登記年限。

王裕鴻提醒，贈與取得不動產或未妥善規劃的換屋行為，在房地合一稅制度下都可能衍生較高稅負，尤其是不動產直接贈與，因取得成本偏低，日後出售時反而可能課到更多稅金。建議民眾購屋後應及早遷入戶籍並做好相關規劃，才能在未來出售時，爭取合法且完整的稅務優惠。