四寶爸攻房術2／鬼城沒人買他卻狂掃貨　達人靠人口密碼15萬買林口大賺一波

多數人相信「地段、地段、還是地段」，四寶爸管清智卻反向操作，他不迷信蛋黃區，而是專挑人口持續淨流入、基期低的重劃區進場，當年林口被譏為「林三淡」鬼城之一、房價僅一字頭時，他從人口數據與土地價格，嗅到林口主升段，以每坪15萬元進場，多年後林口翻身，「有人進來就有居住需求，低基期卡位，更有爆發力。」他說。

「地段（Location）固然重要，但人口（Population）才是助攻房價上漲的引擎，許多人咬牙買進蛋黃區，揹負沉重的房貸，但增值報酬率未必比蛋白區低基期高。」管清智直言，買房子要掌握資金效率，許多人對蛋黃區有迷思，其實它的基期（分母）太高，進場不容易。

以報酬率來看，蛋黃區從每坪60萬元漲到120萬元，難度很高，但是蛋白區從15萬元漲到30萬元，卻是翻倍，「所以我看重的，是人口淨流入且低基期的區域，只要人口持續增加，就代表在地一定有人租、有人買。」

2009年，林口、淡水、三峽因新建案供給量過大、點燈率偏低，被外界譏為「林淡三鬼城」，房價落在1字頭，在眾人看淡、避之唯恐不及時，管清智卻冷靜地翻開官方的戶政與人口數據。

他發現，林口的移入人口持續正成長，而且路上的知名店家陸續開幕，「當時在地的土地成交價格一直在攀升，我用公式回推建商成本價後，判斷林口的建案未來一定會賣到20萬。」再加上當時利率降至1.325％新低，管清智判斷可能重返2003年SARS後的資金行情，於是以每坪15萬大膽進場。

隨著林口交通建設成形、商圈蓬勃發展，房價持續上漲，最後以每坪19萬脫手，「買房子注重的是未來好不好賣。流通性大於一切，專攻『好賣』物件。」管清智也分享，優質社區裡，若同時有2間待售物件，他會毫不猶豫地全部買下，「當買方進來這個社區只能跟我買時，議價權、流通性就全掌握在我手上。」

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