14縣市社宅容積翻倍 卡位婚育宅看3大修法亮點
好房網News記者王震濂／台北報導
內政部正式修正「都市計畫法臺灣省施行細則」第34條之4，全面將民間捐贈社會住宅的容積獎勵倍數，由原先標準大幅調高至2倍，法定容積上限更一口氣放寬至1.8倍，優待範圍覆蓋基隆、新竹等全台14個縣市。此政策核心在於透過誘因吸引私有資金興建優質社宅，並由政府優先安排給新婚2年內或育有未成年子女之家庭入住，預計對14個縣市的區域房市增加供給量。
這個都市計畫法臺灣省施行細則，有哪些重點？
根據國土署的說明表示，主要在於落實賴總統的台灣人口對策新戰略-家庭支持篇，希望達到居住減壓目標。因此施行細則重點包括：
●調高捐贈容積樓地板面積的獎勵倍數為2倍。
●法定容積上限放寬至1.8倍。
●增列中央主管機關為受贈對象。
●優先提供新婚2年或育有未成年子女家庭入住。
對於購屋族疑慮，像是建商會不會虧本？反而變相增加開發成本轉嫁給一般購屋族，網路地產王總經理陳韻如指出，如果從法令修訂重點來看，2倍容積樓地板面積之獎勵倍數，可讓民間開發商參與意願大幅提升，在目前信用管制措施的環境下，使「捐社宅」轉變為極具效益的開發選項。
還有放寬法定容積上限這個措施，整體上限鬆綁至1.8倍，陳韻如認為，可讓開發基地能更有效率地進行整體開發規劃，同時兼顧都市容受力與公共效益，也降低許多外界的疑慮。
至於本次修法將受贈標的精準定位為婚育宅，優先提供給新婚家庭及育兒戶入住，陳韻如表示，這樣一來，有機會讓社區人口結構，出現相對單純且具高黏著度，有效化解過去市場對社宅質素不一的傳統迷思。
國土署表示，中央攜手地方持續推動社會住宅興辦工作，截至今（115）年7 月底，全國社會住宅已達24萬3,406 戶，依照多元興辦推動進度，2026年新北市、苗栗縣、雲林縣、嘉義市、臺南市、高雄市、南投縣、花蓮縣及臺東縣等9個縣市共可釋出千戶婚育宅，未來3年內將再釋出1萬戶。
觀察財政部與實價登錄資料，近年首購族與育兒家庭在剛性需求市場中扮演極關鍵的角色，陳韻如分析年輕夫妻面對高房價，常常在買房吞忍高房貸與租房缺乏安全感之間兩難，特別是在新北市、新竹縣市及中南部主要城市，小宅與標準兩房的需求居高不下。如今9縣市、萬戶的具體進度，應可讓年輕族群的喘息空間大幅提昇。
既然容積獎勵政策開始登場，預計房市供給結構也將出現變化。陳韻如認為，買方切忌因為焦慮而盲目進場衝動購屋，若符合新婚2年內或育有未成年子女條件，應密切關注新北市、苗栗縣、雲林縣、嘉義市、臺南市、高雄市、南投縣、花蓮縣及臺東縣等9縣市的釋出訊息，將婚育社宅作為資金積累期的盾牌。
而對賣方與屋主來說，陳韻如指出，當未來3年有1萬戶，高品質婚育宅相繼投入市場，可想而知低總價、老劣中古屋的出租優勢，將受到考驗，如果是屋主，應儘早檢視手頭資產品質，適度進行改裝升級，或是順應市場換屋潮，進行資產重組，才能在競爭加劇的房市中站穩腳跟。
●常見問題 FAQ
Q1：本次都市計畫法臺灣省施行細則，修正適用於哪些區域？六都適用嗎？
A1：本次修法適用於臺灣省所轄14縣市（包含基隆市、新竹市/縣、苗栗、彰化、雲林、嘉義市/縣、南投、屏東、宜蘭、花蓮、臺東、澎湖等）。六都目前由中央積極協調並呼籲地方政府儘速修訂自治條例跟進。
Q2：什麼是婚育宅？哪些條件的家庭可以優先申請入住？
A2：婚育宅是指透過民間捐贈容積獎勵等機制取得、並優先提供給「結婚2年內的新婚家庭」或「育有未成年子女家庭」入住的社會住宅，目標讓育兒家庭能安心久住長達12 年。
Q3：未來幾年婚育宅的實際釋出時程與規模為何？
A3：今年（115年）包含新北、苗栗、雲林、嘉义市、臺南、高雄、南投、花蓮及臺東等9個縣市將率先釋出約千戶婚育宅，未來3年內預計將陸續釋出共1萬戶。
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