信房仲可貸8成「快哭了」！「非婚配偶」頭期款金流竟成核貸成功關鍵
好房網News記者林和謙／台北報導
央行的第七波信用管制出手、使得銀行縮緊房貸，雖然預期央行會逐步放寬管制，但想向銀行申辦到不錯的房貸條件，有一些重要因素不可少。不動產專業講師、宜蘭執業不動產經紀人及地政士工作者邱明芳分享一個案例，一位男性公務員想結婚成家，而買了一間新成屋，並聽了房仲人員「保證可以貸到八成」的說法，因此果斷與賣方簽約，結果因其個人年薪不到百萬元，大約80幾萬元，他找了多家銀行都只能核貸7成或7成5，最後他交往的「教師女友」，雖是非婚配偶，但因為一些關鍵作法而讓他跟銀行核貸到不錯的條件。
這位公務員購屋民眾年薪80多萬，原本還有學貸40萬元左右未繳完，因自己是公務員，自認要辦房貸一定很容易，且與他接洽的房仲人員掛保證「房貸8成沒問題」。邱明芳說，這位公務員買的是新成屋，他向多家銀行詢問後，多只能核貸7成5，部分銀行甚至僅願給7成的成數；不過最後，台銀的「公教築巢優利貸」卻願意核貸8成5給他，主要有掌握一些關鍵點與技巧。
想拿到超高核貸？關鍵作法揭露
邱明芳分享，拿到超高核貸率（8成5、房貸利率2.185％）的三大關鍵做法：1. 清償既有負債，拉高信用分數
做法：這位買方先全額清償40萬學貸，消除了每月的負債支出，讓個人的收支比，在聯徵紀錄上轉為乾淨的貸款加分狀態。
2.善用「公教築巢優利貸」政策紅利：鎖定目前唯一由政府主導、台灣銀行承作的「公教築巢優利貸」；邱明芳表示，即便民間銀行利率達2.6％以上，不過台銀築巢優利貸依然能有2.185％的地板價優惠利率。3. 「非婚配偶」的貸款增強技巧：此為很重要的關鍵因素之一，因為這位公務員與女友「尚未結婚」，法律上只是朋友，一般銀行不接受非親屬當保證人，但邱明芳指導關鍵技巧，提供實質匯款金流證據、提出女友幫忙支付購屋頭期款的轉帳明細，另外，證明兩人是一起購屋準備結婚成家、共同生活的「證明同居事實」。
雙公教加乘 非婚配偶利用「證明生活同居事實」技巧
「雙公教加乘效果」非常有用！邱明芳說明，這位公務員的女友本身是教師（年薪約80萬），補上女友作為一般保證人後，雙薪家庭月收入直接來到10多萬元，原本緊繃的收支比變得合乎條件，甚至讓台銀破格給出高於預期的8成5超優成數。建議想買房的人、若自身收支比不夠的話，如有感情很好的交往對象，最好就是先結婚再買房，則財產及收入就會一起算。
另外，不要輕易聽信房仲的「口頭保證八成」的話語，邱明芳指出，房仲不是銀行放款主管，簽約前的銀行鑑價與自身條件試算，一定要自己或找專業地政士進行雙重檢查確認。
如果是未婚男女朋友共同出資購屋，則頭期款務必由金融機構臨櫃匯款或轉帳，並清楚備註用途。邱明芳說，這些金流明細在未來貸款時，都是向銀行證明「實質伴侶共同還款能力」的超強證據；而若能先登記結婚，夫妻財產與收入合併計算，在銀行眼中就是最穩固的還款共同體，貸款成數與利率條件自然能更優惠。
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