蔡明芳專欄》除了不動產貸款 證券融資餘額大增也會影響金融穩定

「新青安」房貸在2023年8月上路以來，已吸引許多購屋族利用此方案購買新房，然而，在實施一年後，中央銀行針對2024年8月底不動產貸款占總放款比率(不動產貸款集中度)上升至37.5%，接近歷史高點之37.9%，提出示警。央行認為當時快速增加的不動產貸款集中度統計數據，「凸顯銀行信用資源向不動產相關部門傾斜之情勢漸趨嚴峻」，因而希望銀行自主管理不動產貸款總量。由於許多商業銀行原本對於建商的土地融資與建築融資已持續增加，加上新青安貸款方案，使得許多銀行面臨銀行法第72-2條的限制，而引發「限貸令」的疑慮。

央行管理不動產貸款集中度的政策演變

當時許多銀行面臨房貸限貸問題主要原因實為，銀行本身對於土建融的管理失據所致，但因為央行要求金融業者需管理不動產貸款集中度，而使得社會將限貸令與央行管制做直接的連結，其實際根源應是來自於部分大型金融業者對於土建融的貸款的貸後管理未落實。例如，許多建商雖有建築融資但並未動工興建，不斷辦理貸款展延，使得銀行變相幫建商囤地。

雖然銀行業者逐步落實土建融的貸後管理，然而，新青安貸款的需求並未降低，因此，金管會在2025年9月將新青安貸款豁免於銀行法第72-2條的適用範圍，以維持新青安的貸款金流。央行在2025年12月第四季理事會議時，也決議放寬不動產放款集中度管理，2026年起改由銀行自主管控，但銀行須每月提供央行數據。

央行總裁楊金龍在去年雖指出「央行處理新青安的代價確實很高」，但是，央行在今年3月(2026年)第一季理事會時，認為今年2月底全體銀行不動產貸款集中度已經由2024年6月底的高點37.61%降至35.96%，故在「民眾陳情」下，決議將自然人第2戶貸款成數上限由五成放寬至六成，社會普遍人為政府對於不動產貸款的管理已開始放鬆。在6月18日將舉行的央行理事會議，央行是否會進一步放寬不動產管制，也開始引起輿論的關注。

未有合理證據說明央行應進一步鬆綁不動產選擇性信用管制

中央銀行過去以「促進金融穩定、健全銀行業務之法定職責」為由，要求銀行自主管理不動產貸款總量，雖然今年4月底全體銀行不動產貸款占總放款比率35.42%較2月35.96%稍低，但變化不大，就此而言，並未有充足的證據說明不動產管制應進一步鬆綁。

值得注意的是，央行過去以「1990年代資產泡沫事件」以及「2007-2008年間美國次級房貸危機」為例，作為其有必要管制銀行資源繼續過度傾向不動產市場，以避免金融不穩定的借鏡。雖然我國不動產貸款集中度已逐漸下降，但是，我國證券市場的融資餘額卻大幅增加，根據證交所的公開資料，我國證券市場的融資餘額已從今年1月底3,817億元新台幣大幅增加至6月8日為5,510億元，顯示金融業的資金大量流向證券市場。換言之，雖然不動產市場的貸款增加已較2024年緩和，但是，證券市場的融資餘額卻大幅增加，金融市場的不穩定性應是升高的。因此，政府若是以過去資產泡沫作為借鏡，則在管理風險時，不應僅看不動產市場，交易速度更快的證券市場應須考量。

最後，央行在本月標售的364天期定存單1,400億元，已出現「不足額發行」且得標利率1.523％為18年新高，顯示市場資金需求極大。資金的需求一部分是因為台灣產業快速成長所引申的投資與建廠資金需求，一部分則是證券市場的需求。無論證券市場融資金額需求多大，雖然證券融資應屬金管會該注意的事，但央行在思考整理體市場利率與不動產貸款政策時，仍應注意資金市場的需求大幅增加以及證券市場波動可能對金融穩定的影響，才可維護金融市場的穩定。

作者》蔡明芳 淡江大學經濟學系教授