「股轉房」潮來襲 高資產客棄住宅搶商用不動產
好房網News記者李彥穎／台北報導
台股指數站上歷史高檔區，高資產族群獲利了結後資金正悄悄轉向。高力國際董事長暨董事總經理劉學龍指出，2024年到2026年這波「股轉房」現象已出現明顯跡象，但與過去不同，這次資金不再鎖定住宅，而是大舉轉進商辦、廠辦、工業倉儲等商用不動產，「有產業才有交易」成為新一輪房市輪動主軸。
股市賺飽轉進房市 高資產客去年下半年開始探尋
劉學龍表示，過去幾年市場資金都在買美元資產、買台股，Private Bank等級、資產千萬美元起跳的客戶群，股票、債券、房地產都是熟悉的配置工具。當台股來到現在的水位，許多人認為已達預期報酬率，不會再硬凹在高點，開始把獲利資金轉出。
「我身邊扶輪社的朋友，去年下半年就開始有動作，把股市賺到的錢轉到房市，已經在探尋、在注意。」劉學龍透露，這波股轉房從2024年covid後台股暴漲就陸續出現個案，今年詢問度明顯增加，預期下半年趨勢會更明顯。
住宅投資客退場 呼籲央行鬆綁第二戶讓資金外溢
劉學龍強調，目前住宅市場投資客已經很少，反而是剛性需求資金跑去股市。年輕人跟銀行借錢買股票、買零股，現象不太健全。他認為，央行若站在更高高度，應讓股市資金適度外溢到房市，讓市場交易走得更長遠，避免股市一路衝上去，最後沒人接棒。
劉學龍直言，住宅市場要活絡，政策仍須進一步鬆綁，尤其是第二戶貸款成數，目前五成、六成是否能恢復到過去較正常的水準，值得討論。
股轉房標的翻轉 住宅變自用 商用不動產成主戰場
與過往股轉房多流入住宅不同，劉學龍指出，這波高資產客群買住宅多以自用或買給子女做資產配置，金額相對小。資金主力其實是轉向有固定收益的商用不動產，要求租金報酬率必須高於銀行貸款利率一碼到兩碼，才能cover利息成本。投資金額帶則落在新台幣一億到十億元，自有資金約三成。由於商用不動產不受央行對住宅的信用管制，貸款成數正常可達七成，部分甚至更高，財務槓桿空間仍在。
緊咬科技聚落布局 苗栗嘉義高雄複製竹北模式
至於錢要往哪裡去，劉學龍說答案很明確：跟著科技產業聚落走。台積電與供應鏈有「半小時車程」要求，設廠在哪，上下游、員工住宅需求就跟到哪。
「為什麼竹北、新竹房價這麼高？就是靠竹科雙薪工程師家庭帶動。這種情況現在看起來會在苗栗、嘉義、高雄發生。」劉學龍分析，過去被認為是「鳥地方」的苗栗，因台積電設廠，供應鏈跟進，區域價值已翻轉。內湖、南港早期也是因為企業進駐，生活機能、購物中心、飯店、餐飲起來後，才帶動房價。
劉學龍建議投資人，選址首重產業聚落，AI、半導體等高端人才在哪，需求就在哪。市中心商辦只要地點好、近捷運、生活機能成熟，同樣具上漲潛力。
商辦廠辦倉儲物流當道 工業不動產交易結構追上國際
劉學龍強調，這波股轉房轉入的商用不動產，以辦公、工業兩大類為主流，其次才是住宅，這與美國、歐洲、日本、澳洲近年的交易結構一致。在澳洲，商用不動產前兩名是辦公與工業，第三名甚至是社會住宅。
工業不動產涵蓋面向很廣，從工業土地、產專區、製造工廠、到高規格廠辦，再到這幾年大行其道的倉儲物流，以及接下來的資料中心，都屬範疇。其中廠辦需求最強勁，科技大廠對電力、載重、貨梯、通訊、備援等規格要求非常高，內科、北士科、南港類型產品詢問度高。
以輝達南港總部案為例，劉學龍坦言「大家都想跟輝達當鄰居」，投資人詢問一定有，但最終仍要看價格與投報率。倉儲物流與資料中心也是新興焦點，惟北部電力問題是資料中心落地的一大挑戰。
傳產本業衰退靠股賺錢 再轉進不動產成新路徑
除了科技新貴，傳統產業的資金路徑也在改變。劉學龍觀察，很多傳產private company本業這兩年不好，獲利來源很多是靠股票。川普上任後傳產受衝擊，業者只好把資金轉到股市，或把資產活化，再把股市賺到的錢做其他投資組合配置，商用不動產就成首選。
股轉房進入「2.0」 商用置產取代住宅炒作
劉學龍指出，這波2024到2026年的股轉房現象，已進入「2.0階段」。資金來源同樣是股市獲利了結，但標的從過去散戶買住宅，轉為高資產戶與企業主布局商用不動產。金額更大、專業度更高、且高度綁定台灣AI半導體產業擴張路徑。
「有資金動能，也要有投資標的。」劉學龍說，以前大家覺得商用不動產是保險公司的事，現在家族辦公室、傳產企業主都進來了。只要投報率能贏過銀行利率，區位跟著產業走，這波股轉房的動能下半年只會更明顯，商用不動產將取代住宅，成為這輪資金輪動的主角。
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