永慶觀察七都房價「跌不下去」回穩！葉凌棋：逾四成民眾考慮賣股轉房
永慶房屋今日召開第三季房市展望，業務總經理葉凌棋表示，受惠台股屢創新高，資本市場財富效果發酵，觀察第二季成屋房價已全面回穩且交易量回溫，預估第三季將呈量小增價平格局，並調查逾 4 成民眾正考慮獲利了結「賣股轉房」，其中新竹縣市、台北市、台中市最願意轉投入房市。
葉凌棋表示，根據「政大永慶即時房價指數」顯示，台股屢創新高，目前市場仍以自用、置產為主力，房價呈現回穩態勢，而進一步觀察七都房價指數變化，季增均在 1% 之內，季增幅介於 0.3% 至 1% 之間。
葉凌棋指出，根據內政部實價登錄資料統計，觀察 2020 年至 2026 年預售屋與中古屋的平均單價發現，七年間七都預售屋價格大漲，而中古屋房價漲幅相對和緩，讓七大都會區預售屋與中古屋價差幅度出現逐年擴大的趨勢，創近七年新高紀錄。
葉凌棋進一步指出，觀察七都 2026 年預售屋與中古屋價差幅度發現，台中價差逾八成最多，較 2020 年有明顯增長，顯示價差持續拉開差距，而台南、高雄也有約七成左右的價差，桃園差幅不到五成，相對和緩。
葉凌棋分享，觀察今年前 4 月預售屋交易量縮近三成，但預售價格卻持續走高，主要呈現「量縮價漲」格局，但供給持續累積，累計至今，全台預售建案待售餘屋高達 13.7 萬戶，其中七都待售餘屋量就占 11.5 萬戶，占全台比重達 84%，顯示七都成為待售餘屋主戰場，賣壓沉重。
葉凌棋說明，這波賣壓主要是受到第七波選擇性信用管制持續影響，近兩年預售屋交易冷清，從七都預售建案待售餘屋量來觀察，假設去化速度與 2025 年相當，以 2025 年全年預售交易量來換算，台南、高雄的待售餘屋量需要 6 年以上的時間才能完全去化。
葉凌棋預估，根據永慶成交數據觀察，上半年成屋市場交易量較去年同期量增 5%，但建物買賣移轉棟數卻量縮，顯示成屋市況已出現明顯與建物買賣移轉棟數脫鉤的跡象，並受惠經濟穩健成長、出口暢旺及台股高檔震盪，預估第三季成屋市場呈現「量小增價平」格局。
葉凌棋強調，觀察今年前 5 月全台建物買賣移轉棟數年減 5.1%，預估今年上半年建物買賣移轉棟數預估年減 4~5%，若依目前市況推估，下半年建物買賣移轉棟數仍將受到整體經濟情勢、新屋交屋與房市政策影響，預估今年建物買賣移轉棟數約 25.1 至 26.4 萬棟之間，年減 3% 至年增 2%。
股市屢創新高，消費者會考慮將部分資金由股轉房嗎？永慶房屋業管部協理陳賜傑表示，調查全台有 41% 消費者可能會考慮將股市部分資金轉入房市，若進一步觀察七大都會區，可以發現新竹縣市、台北市及台中市的消費者最願意將股市部分獲利轉投入房市。
調查主要會選擇哪一類型的不動產？陳賜傑表示，主要有 50% 消費者選擇套房或 2 房的小坪數住宅，並有 39% 消費者選擇 3 房以上的中大坪數住宅。由此可見，目前房市仍以自住需求當道，且中大坪數的換屋需求也有慢慢浮現。
至於影響下半年房市的因素？陳賜傑指出，調查消費者認為房貸緊縮持續、通膨及新房市政策是影響房市的前三重要因素，其中有 63% 消費者認為房貸緊縮持續是重要因素，因為目前銀行房貸資源仍相對有限，因此資金面的緊縮仍是消費者認為影響下半年房市的關鍵。
（首圖來源：科技新報）