北士科到左營高鐵 科技巨頭布局凸顯地上權價值 資產輕量化受關注
文／住展雜誌 MyHousing
高速鐵路的建設，正在改變城市的價值分布。隨著台積電高雄楠梓廠區於2025年第4季量產，高雄左營因高鐵站的交通優勢，逐漸成為西部科技走廊的重要節點。在一日生活圈架構下，時間取代距離，成為衡量居住成本的新基準，資本與人才的重新分配正以左營高鐵特區為核心展開。
左營高鐵特區具備三鐵共構交通優勢，並推動「左營高鐵科技之心」與「海軍眷村」兩大公辦都更案，成為連接楠梓產業園區與市中心商業機能的關鍵位置。隨著新建案房價突破5字頭甚至挑戰6字頭，市場開始關注地上權住宅作為新的置產模式。
東京港區（Minato City）是日本企業總部最密集的區域，兼具商辦、娛樂與高級住宅功能，展現多元城市面貌。北高雄左營的發展軌跡與此相似。2026年2月11日，台北市政府與輝達簽約進駐北士科，富邦集團在南台灣推動的漢神北高雄開發案也同步進行。兩者皆採用地上權模式，顯示國際企業更重視核心地段的使用權，而非高昂的土地持有成本。此趨勢也逐漸影響一般購屋者的觀念。
地上權住宅的特點在於土地與房屋所有權分離。購屋者僅需負擔房屋的長期使用權，通常為70年，房價約為周邊所有權住宅的六至七成。這讓購屋者能以較低成本享受核心地段的生活機能，並保留更多資金投入其他用途。對於重視現金流與生活效用的族群而言，這是一種資產輕量化的方式。金管會也已明確表示，只要銀行依循風險控管原則，地上權住宅仍可核貸。
在左營公辦都更計畫區，「清景麟幸福城」是一個具代表性的案例。該案距離左營高鐵站約2.5公里，車程10分鐘內可達楠梓廠區，並鄰近哈囉市場，生活採買便利。其價格落在798萬至1388萬元之間，約為周邊所有權住宅的六至七折，提供23.8至45.09坪的2至3房格局。建築設計採用「回字型」與「都會和風」概念，並配置充電樁車位及國際品牌建材。景觀方面，鄰近明德國小，植入百年油杉，形成綠意與開闊視野。
地上權住宅在高房價與通膨環境下，提供了兼顧生活品質與資金靈活度的可能性。隨著一日生活圈逐漸成型，這種模式或許會成為未來城市居住的重要選項，並在北高雄的都市更新中展現其影響力。