容獎換社宅再加碼　專家憂都市更新「遊戲規則」失衡

文／朱福山

行政院日前（24日）於施政報告中提出，要加入啟動「更開放的台灣」其中在土地政策上，將加速推動以住戶為主體的「都市更新」，放寬容積獎勵1.5倍的上限，除翻轉逐項條件壘加的計算方式，同時進一步增加容獎，鼓勵捐贈社會住宅、青年宅或婚育宅者，再加碼50%，試圖以開發利益帶動住宅政策目標。

此舉被視為近年容積政策幅度較大的調整之一。官方強調，方向是讓新增容積與公共利益連結，透過都市更新機制擴大社會住宅供給。不過，學界與居住改革團體則提出不同看法，認為問題核心未必在容積不足。

長期關注居住議題的OURs都市改革組織秘書長彭揚凱認為，台灣都市更新推度緩慢，真正的關鍵在於產權整合溝通成本太高，住戶與開發商利益拉鋸不止，而非容積不足。

他進一步表示，針對目前13萬戶社宅的承諾跳票，用捐贈社宅的容獎再加碼50%，拿放容積來「漂白」，這招更狠。甚至將蓋社宅的責任從政府轉移到建商，如果蓋不出來則是市場問題。他認為，這種做法容易讓社會住宅與各種名目的容積獎勵混雜成「大拼盤」，模糊政策初衷。

彭揚凱直言「容獎換社宅」，台灣這套做法是「掛羊頭賣狗肉」。他以國際經驗為例指出，多數國家將社會住宅視為開發義務，也幾乎是拿容獎的「唯一選項」，且限定在具備環境承載力的區位。反觀台灣，卻是將義務設計成獎勵，長期下來可能讓制度重心偏移。

對此，社團法人台北市都市更新學會擔任榮譽理事長蔡漢霖則持中性態度。他認為，「容獎換社宅」並非錯誤政策，關鍵在於制度整體架構是否合理。目前台灣都市更新的獎勵結構已相當複雜，各類容積獎勵疊加多年，機制扭曲才是根本問題。

蔡漢霖接受《住展》採訪時表示，他認為這個立意沒有問題，但是目前以實際執行狀況來說，都更獎勵50％加防災型都更30％，再加上容積移轉或者TOD的獎勵，目前只要有相當的基地規模，開發商要申請到都市設計上限100％的獎勵也並不困難。

然而這麼大量的容積，如果沒有適度的建蔽率與以及高度放寬，恐怕也難以規劃實現，這突顯了在目前浮濫給獎勵的現況下，真正有公益性的都市更新並沒有辦法被好好的鼓勵，而實質的基地條件限制，也未必能夠讓立意良善的公宅政策能予以落實。

除此之外，新北市建築師公會理事劉獻文認為，關於都市更新還有一個缺口，就是後續管理維護的機制。「如何讓都市發展永續，提供更好的空間，不能只是想靠設計規劃，還要靠企業的長期運營與協議。」現階段政府做了一堆回饋空間，但若沒有好好管理跟營運，又或者是發最低標出去，到頭來，政府其實都是最壞的榜樣在處理事情。

面對外界質疑，國土署則透過新聞稿回應，此次政策方向是明確以公共利益為前提，將新增容積與社會住宅供給直接連結，讓開發利益回饋社會。

國土署表示，容積屬於都市計畫所賦予之發展權，具有公共性。未來若在現行1.5倍基礎上再予放寬，其前提是需要提供實質社會住宅與婚育宅。換言之，新增容積並非無條件給予，而是要使開發利益與國家住宅政策結合。

中央住都中心及各縣市政府目前已透過都市更新取得社會住宅將近4千戶，國際亦有執行中的大倫敦計畫以及倫敦奧運公園等類似案例。

國土署指出，都市更新推動目的不只是拆除重建，同時還改善老舊及機能不足地區，讓民眾能享有安全、生活機能完善的居住空間及品質。本次亦將同步推動修法，增加整合輔導機制，以協助住戶自行主導加速都市更新，降低專業整合、資金籌措及權責釐清等困難，以加速推動都市更新。