摩根士丹利看好香港房市回暖 點名增持2檔股票
摩根士丹利與美聯集團的專家近日舉行了一次重要的電話會議，深入探討香港住宅市場的最新動態。會中指出，在多重利多因素的支撐下，香港房價可能已經觸底，預期市場將進入上升週期。
摩根士丹利對香港住宅市場及相關開發商持正面看法，這與其對零售和辦公室市場的觀點形成對比。
在眾多開發商中，新鴻基地產 (00016-HK) 和恒基兆業地產 (00012-HK) 尤其受到青睞，皆獲「增持」評級。此一評級的依據包括：高股息收益率、香港銀行同業拆借利率（Hibor）及整體利率下降所帶來的利好，以及充足的可售資源。
需求面：成交量顯著回升，大眾市場表現亮眼
2025 年上半年，香港整體住宅成交量（包括一手和二手單位）年增 3.9%，達到 2.9 萬套。這一增長主要得益於 2025 年 5 月以來 Hibor 的下降、開發商積極的競爭性定價策略，以及內地購房者貢獻的增加。
值得注意的是，2025/26 年度財政預算案放寬印花稅至僅 100 港元，極大地刺激了市場。受此政策影響，2025 年上半年售價在 1000 萬港元及以下的房產銷量同比激增 305%，顯示大眾市場的強勁需求。預計 2025 年，大眾市場的表現將持續優於奢侈品市場。聯準會預計 2025 年一手單位銷售量將達到 1.8 萬套，年增 6%。
供應面：潛在供應見頂，庫存有效去化
香港住宅市場的供應狀況也呈現積極變化。潛在供應量已見頂，由於土地供應有限及新工程完工量下降，市場預計將開始進入上升週期。在前五個月，已完工庫存佔一手總銷量的比例超過 55%（相較於 2023/24 年度的約 40%），這表明開發商正積極清理現有庫存。
此外，一手單位價格折扣已從 12% 收窄至 9%，進一步印證了市場需求的改善。2025 年上半年，一手單位去化率提升至 64%，顯著優於 2024 年的 57% 和 2023 年的 50%。
房價與租金穩定回升，租賃市場持續活躍
2025 年上半年，香港房價可能已經穩定下來，年減幅僅為 1%，遠低於市場預期。這與摩根士丹利此前在《洞察報告》中表達的正面觀點一致。聯準會預計 2025 年房價將上漲 3%（摩根士丹利預計下半年將上漲 2%），而當供應量降至 9 萬套以下時，可能成為房價進一步上漲的催化劑。
租金市場方面也保持積極態勢。由於更多來自內地的專業人才和學生來港工作及深造，租賃需求持續旺盛。同時，過去 2-3 年因抵押貸款利率上升和房價下跌而傾向租房的本地積壓需求，預計也將有所轉變。
整體來看，香港住宅市場在多重積極因素的推動下，正展現出強勁的復甦動能，預計未來將持續健康發展。
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