都更真能「1坪換1坪」？你以為的「釘子戶」，背後往往有放不下的情感因素...
作者 : 張孝瑜
圖片 : shutterstock
為解決都市安全、市容等問題，《都更條例》於1998年通過，雖然一度因為「文林苑事件」冷卻，但由於台灣地震頻繁，危險老舊建物容易倒榻，加上高齡化社會對無障礙環境需求增加，因此2017年政府再公布實施《危老條例》，期能加速促成老屋換新。但是否能「一坪換一坪」、遇到不同意戶該如何進行等問題，《都更危老大解密》作者黃張維在Podcast《Today來讀冊》中一一為聽眾分析。
《都更條例》與《危老條例》經常讓大眾霧煞煞，對此專營都更案的耕薪建設董事長黃張維解釋，都更條例有基地規模與同意比例至少80%的規範，符合相關標準方能進入都更，程序較為複雜；而危老條例為了加速危老建築的汰換，因此沒有基地面積限制，凡是屋齡超過30年以上，經過結構鑑定為危險建築，並經所有權人100%同意，即可開始程序，相對而言更加簡便快速。
雖然只要掌握相關流程，住戶也能自辦都更，但其中過程繁複，需自行整合住戶意見、遴選建築師、營造廠、與銀行融資、監工等等，不僅耗時、耗力，同時住戶還要具備相關背景，才能摸透其中眉角，黃張維開玩笑說：「等到有經驗的時候，房子都蓋完了！」他仍建議「讓專業的來」，不僅能夠省下心力，由於建商也會期待改建後的價值遠高於成本，因此自然會用心建設。
過去，大家認為蓋著一層神秘面紗的建築業，也因政府規範、資訊流通而逐漸透明，因此改建後住戶實際可拿回的坪數，都有公式可計算，最終都市更新計畫也必須送到地方政府的都市計畫審議委員會審議，沒有灌水泥的模糊空間。也因此用公式計算後會發現，其實「一坪換一坪」是難以達到的目標。原因是房屋重建後，屋主可分回的面積是以「持分的土地面積」換算，而非以目前建物的實際坪數換算；換言之，土地持分大小才是關鍵，而土地可創造出的坪數，又與容積率、持分人數多寡等因素有關。
黃張維舉例，假設住戶希望可獲得原先居住30坪室內坪數，建商會依照計算，設計出高權狀坪數的產品，同時也有22、25坪等較小坪數。但通常到選屋階段，黃張維觀察，由於台灣從過去三代同堂的家庭模式轉為「分巢化」，小家庭不再需要過多空間，因此住戶多半會選擇小坪數，藉此將房產進行重分配、或讓下一代有新房可住；也有人將多餘坪數轉換為現金，可安心過退休生活。因此，在黃張維眼裡看來，「一坪換一坪是假議題」。
只是，都更要整合的何止住戶對坪數的期待，還有可能會遇到的「釘子戶」。對此黃張維正色道：「我們不稱釘子戶，而是不同意戶，因為不同意的住戶都有他的原因跟背景。」他統整不同意戶可能有三個原因，第一可能不容易相信別人，但並不代表不想改建；第二個是認為自己的權利跟建商給的坪數有落差，因此不同意。只是由於這些都經過計算並審議，數字並非憑空而來；第三個原因則較難以說服，因為通常有「情感議題」。
黃張維指出，台北市精華區域當中有許多80、90歲老夫婦或獨居長者，他們可能曾經過戰亂、撤退來台或日據時代，對於政治不穩定性有很大恐懼，造就他們「來來來，來台大；去去去，去美國」的信念，因此都把小孩送到國外定居，期望孩子能有平穩生活，自己在必要時也有逃難處所。當小孩在國外落地生根有下一代之後，更難回到台灣與年邁長輩同住，加上過去有「重土安遷」觀念，長者並不希望搬出去後回不了家，房子於他們而言不只是鋼筋水泥，而是充滿回憶的地方，因此更難說服，只能盡量在過程中讓長者安心，取得雙方共識。
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