桃園推租屋價買凍漲房政策，專家示警風險在法拍
動輒上千萬的高昂房價，讓許多人的生涯規劃卡在買房這一關，甚至選擇不婚不生，進一步惡化台灣少子化引發的國安危機。為了緩解部分族群的購屋困境，桃園市政府如火如荼推動「可負擔住宅政策」，主打用「租房價格」買一套「不會漲價的房子」，吸引許多年輕族群關注。專家分析指出，桃園這項政策立意良善，但要順利上路，有難關需要解決。
桃園市政府推動的「可負擔住宅政策」，主打用「租屋價格」買一套新房，價格較一般市價減少50％以上，以兼顧年輕家庭安家與生活品質的需求。同時，房子也會透過法規上的設計，與正常市場區隔開來，去除房子的投資屬性，價格不會上漲。桃園市府目標今年上半年完成法規作業，最快下半年政策就會上路，利多政策引起許多青年租屋族引頸期盼。
對於桃園市的這項新創住房政策，專家肯定立意良善，但從實際層面來看，法規端、金融端的問題必須解決，才能達成桃園市的政策初衷。兼任桃園市住宅諮詢審議委員會委員的住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨受訪表示，桃園市的可負擔住宅政策，整體操作看起來類似新加坡的組屋政策，結合居住及強迫儲蓄的概念，而非純投資型住宅。
可負擔住宅，可能變成家長強迫小孩儲蓄的工具
她指出，儘管台灣已進入少子化，但目前勞動年齡人口占比仍高，短期內仍處於人口紅利尾聲，住宅需求尚未因人口結構立即反轉，牽動社會對居住正義的討論。而配合台灣國情，未來選擇可負擔宅的客群，很可能是一群「本來不想買房的年輕租屋族」，可負擔住宅則可能會演變成「家長強迫小孩儲蓄」的工具之一。
徐佳馨形容，相較租屋無法存錢，「可負擔住宅政策」其實就是讓民眾把原來租房的錢拿去定存；也由於可負擔宅價格幾乎不會漲，抽到可負擔宅的民眾不見得一生就買這間房，而是會讓民眾在心裡面有一個「資金的機會成本」。「只要發現周邊房價狂漲，就會想辦法儘快搬走」，這樣的心態，不但能培養民眾的資產累積能力，也能拉高可負擔住宅的流動性，連帶減少政府供給社宅及可負擔宅的供給壓力。
例如以現在桃園市府規劃要蓋可負擔宅的地點來說，機捷的A20、A21，以及桃捷綠沿線的「中壢體育園區」，若民眾買在這的可負擔宅價格幾乎不變，但鄰近的A18漲翻天，只要價差不要差太多，那對很多人來說，在心裡面就會很想要把這間「不會漲的房子」賣掉，換房到A18，享受資產增值的效果。
另一方面，可負擔住宅的出現，也能大幅度為「純租不售」的社宅減壓。徐佳馨分析，由於社宅一來租金相對便宜，二來維護社區的生活品質，管理及維護的成本也所費不貲，現階段大家還沒看到壓力，是因為大多數社宅的屋齡還年輕，等到未來社宅愈加老舊，維護的成本勢必增加，將對政府的財務帶來壓力。
而在台灣少子化、人口成長趨緩的背景下，她認為，可負擔住宅最理想的運作模式，並非是住戶長期持有，而是住上5至10年後隨人生階段轉換搬離，讓仍然新穎的住宅重新回到體系，維持一定的流動性，也可降低政府不斷新建住宅的壓力。
「可負擔住宅政策」其實就是讓民眾把原來租房的錢拿去定存。僅為情境配圖，shutterstock
策略類似「一元機票」，不影響房市全局
至於可負擔住宅政策會不會影響房市？徐佳馨說，是否影響房市要視可負擔宅的供給量來定。2025年桃園一整年的買賣轉移棟數為4萬328棟，可負擔宅的供給量要震盪市場，至少要來到兩成左右，即8000多棟，目前來看不可能達到這麼大的供給量，只要供給量未達買賣轉移棟數的兩成，這個市場就還是一個封閉市場，對房市的影響有限。
概念就像一些廉航時常推出的「一元機票」促銷策略，雖然優惠常常有，但由於供給不大，實務操作來看，其實並不會影響到正常機票的市場。
只是可負擔住宅政策要能順利上路，如何透過法規及制度上的設計，杜絕所有的圖利空間，將是重中之重。例如曾在香港社宅發生的違法出租問題，還是透過「法拍制度」將可負擔宅流出封閉市場，讓可負擔宅的比照「對接」商品房賺取暴利，只要政府無法堵上這些灰色的圖利空間，或事後的查核機制不到位，整個政策美意恐淪為一場空。
可負擔住宅，為何最大風險在這？
她直言，整個可負擔住宅制度中，幾乎所有風險最後都會集中在「法拍」這個環節，一旦住戶償債能力不足，房子進入法拍程序，通常第一順位抵押權人為銀行，而無論市府是否為第二順位抵押權人，都難以避免住宅流入一般市場。
另外，金融的現實面來說，走到法拍，除了銀行的呆帳問題外，現階段銀行願意借錢給民眾背房貸，主因是「看好房價長期增值」，並將之作為對沖20、30年內的可能風險，但可負擔住宅不會漲價，將會降低銀行借錢的意願。從目前的資訊來看，預估「可負擔住宅」對銀行來說，會比「新青安」更不賺錢，未來是否僅剩公股行庫願意承作房貸？以及願意承擔到什麼程度，都是未知數。
高房價與少子化夾擊下，桃園市以可負擔住宅走出不同於市場的新路，展現難得的政策勇氣。然而，若法規與金融配套未能到位，法拍與套利風險未被有效控管，再好的構想也可能偏離「讓人住得起」的初衷。