【專題】房價只會漲？買房比台灣還難的紐西蘭　如何在3年下跌13%

在台灣，高房價早已讓年輕人望屋興嘆；而在紐西蘭有過之而無不及，被視為全球最難負擔的房市之一。然而，多數國家面對高房價束手無策，紐西蘭卻憑「住宅密集化」和「可負擔房價」相關計畫，讓該國房價從高峰下跌13%，成為少數靠制度成功壓低房價的國家。

台灣人因高房價而望之卻步已成常態。經濟合作暨發展組織（OECD） 提供的「房價／所得比（price-to-income ratio）」平均是6至7倍，台灣在2020年第1季全國房價所得比為8.62倍，2025年第1季全國房價所得比達10.24倍，單就台北市來說高達15.85倍。而澳洲媒體「miragenews」報導，紐西蘭的全國房價所得比從2020年的15.9倍下降到2024年的14.6倍。

紐西蘭房價高漲的原因不外乎是移民飆漲導致住宅供不應求、漲薪幅度趕不上房價飆漲、該國稅收和貸款制度有利於投資者和房主，首購族被炒房絕望地擠出房地產市場。2021年中，危機達到白熱化，紐西蘭全國平均房價超過100萬紐幣（約1757萬元台幣），被認為是全球最難負擔的房地產市場之一。

3年過去，雖然房價所得比仍比台灣高，但至少呈現下跌趨勢。英國衛報報導，紐西蘭房產估價公司（Quotable Value, QV）數據顯示，自2022年1月房價高峰以來，截至2025年7月，全國平均房價已下跌13.1%，目前平均房價降到略高於90萬紐幣（約1582萬元台幣）。奧克蘭大學資產研究高級講師瑞姆（Michael Rehm）表示，「買家和賣家開始有這樣的印象，即紐西蘭的房價並不總是上漲，我們終於打破了這種長期存在的信念。」專家們指出，房價下跌的主因有3個：

●　疫情期間極低的利率近年來已從約2%升至7-8%，這使得借貸「變得異常困難」，讓投資客退場。

●　紐西蘭的高失業率，以及創紀錄數量的紐西蘭人移居海外，也改變了紐西蘭的房地產市場結構。

●　促進「住宅密集化（Housing Intensification）」政策開始取得成效。

紐西蘭的住宅密集化政策做了什麼？

紐西蘭於2020年生效新的《都市發展國家政策聲明》（NPS-UD 2020），讓主要城市及其周邊區域能進行更高密度的開發，以便居民能就近取得就業機會、公共服務與交通便利性。該聲明指出，主要城市都會區應允許6層樓的建築高度，而其他地區則依相對需求視情況而定。

由於國家政策聲明並無法律強制力，政府於2021年通過《資源管理法案》（Resource Management Act, RMA）修正案。作為修法內容的一部分，要求部分城市住宅區自2023年8月起執行《中密度住宅標準》（Medium Density Residential Standards, MDRS），該標準主要包含2大方向。

●　提高住宅密度：該標準取消傳統上限建單一獨棟住宅的規定，容許在原本只能建一棟的土地上興建最多3棟3層樓建築。

●　減少繁文縟節：只要符合所有其他相關建築規則與標準，提高住宅密度無須申請額外資源許可（resource consent）。

密集化開發包括將原本只有一戶住宅的土地，再興建一戶或多戶住宅，常見情況是將新住宅蓋在土地後半部。

另一種高密度開發則是將原本的獨立住宅拆除，重新興建多戶相連的住宅建築。（取自塔斯曼區官網）

2024年7月，政府宣布了要求地方議會釋出更多土地供住宅開發的相關決策，包括在主要城市中規畫更高密度的建築物。紐西蘭先驅報報導，人口最多的城市奧克蘭市議會2025年於市中心、火車站及交通樞紐附近畫設了44 個「可步行範圍區域」，這些區域將允許興建10至15層的建築物。各城市相關的密集化住宅政策仍持續不斷的擴增中。

奧克蘭大學資產研究高級講師瑞姆表示，「政府的各個層級都想要推動住房供給。」並補充說，隨著需求放緩、供給增加，人們對於「房地產是安全投資」的印象也正在動搖。

「可負擔房價」計畫讓首購族入場

除住宅密集化外，政府也提供首購補助和首購低頭期款，還推動「可負擔住房計畫」，協助首購者買房。紐西蘭政府2019年宣布投入4億紐元設立漸進式住屋所有權基金（Progressive Home Ownership Fund，PHO），推動「先租後買」（Rent-to-buy）和「共享產權」（Shared equity）等方案。

家庭可以先透過該計畫批准的提供者所管理的方案租購房屋，包括由紐西蘭負責社會住宅和社區發展的政府機構「Kainga Ora」執行的「First Home Partner」計畫、非營利慈善組織「仁人家園」（Habitat for Humanity）等相關組織提供的住宅方案。其幫助對象包括中低收入家庭；可負擔房貸還款、但無法累積足夠頭期款的首購族；收入達到或高於當地所得中位數，但在目前房價水準下，收入仍不足以負擔低頭期貸款月付金的家庭。

跟台灣一次買下整間房子的所有權，先付頭期款，然後跟銀行貸款分期還相比；紐西蘭的先租後買則是，租金不只是租金，一部份也是買房的儲蓄；而共同產權，則是起初只買「部分」房產，剩下的是由政府或非營利機構持有，讓你「收入不夠也能先住」，等你住進去之後，於指定年限內分期買回房產，最後那間房子才變成100%屬於你。

●　先租後買：家庭透過該計畫租住房屋後，在15年內逐步存款之後從提供者手中買下這間房屋。每個非營利機構提供的方案有所差異，以PHO提供者仁人家園的先租後買方案來看：

第0–5年：家庭支付可負擔租金，其中一部分視同儲蓄；房屋保險、地稅與維護費用由則由仁人家園負責。

第5年：簽署長期買賣合約（Long Term Sale and Purchase Agreement），此時成為「居住購屋者」（Purchaser in Occupation）。

第5–10年：可申請結算價格，其價格為原始房屋估值−家庭已支付租金−仁人家園的開支費用。購屋者向銀行房貸後跟仁人家園買房。

●　共享產權：家庭透過該計畫與政府或非營利機構共同持有一間房屋。在15年內，該家庭將逐步買下對方持有產權，最終成為該房產的唯一所有者。

以「Kainga Ora」執行的First Home Partner計畫來看，該機構出資額上限為購屋總價的25%或20萬紐元，取較低者。舉例來說，若你想購買一間80萬紐元的房屋，而你手上有10%的頭期款（8萬元紐幣），但銀行只願意貸款60萬紐元，那麼剩下的15%資金缺口（12萬元紐幣）則將由Kainga Ora補上。

Kainga Ora將與你成為這間房屋的共同屋主，而家庭則得盡量在15年內買跟對方買回其餘房產，若沒有在15年內完全買回，將從第15年起每年收取管理費；如有需要，可申請延長至25年。在成效上，截至2025年8月底，Kainga Ora的First Home Partner計畫正式交屋數達1176件，雖然PHO基金已於2024年6月30日結束，但其政策規畫能仍成為其他國家之借鏡。

共享產權若無配套恐釀反效果

共享產權方案也面臨挑戰。該制度相對複雜，需要房貸機構、政府和買家多方協商。銀行往往難以評估此類「非典型」房產的價值，導致借貸困難加劇。例如英國的類似「共享產權」方案就常因公寓高額物業費和維修責任等隱性成本而飽受詬病；住戶需自行負擔全部維修費用，且公寓業主會收取房屋大部分產權的租金，再加上租金和服務費上漲，實際負擔並未大幅低於市場租金。簡而言之，共享產權若缺乏足夠供應和相應配套，短期內往往無法根本降溫房市，反而可能帶來額外運作成本和定價扭曲。

綜合觀察，專家們認為要讓上述措施產生持續效果，須滿足幾個要點。首先，政府補貼利率或提供低利率貸款，可減輕借款壓力；其次，對參與者設置轉售限制或收益上限，確保住房真正流向自住者而非投機者；最後，必須牢牢鎖定目標族群，重點協助首購和中低收入群體。換言之，若政府願意承擔部分金融成本（如低利率分期貸款）、並嚴格規範自住條件，這類共享方案才能發揮正面作用。

紐西蘭住房危機結束了嗎？

專家們給了響亮的答案，「並沒有」。資訊分析公司Infometrics的經濟學家兼執行長歐爾森（Brad Olsen）表示，只有跟「聖母峰般的房價」相比，才能說目前的房價還算負擔得起。一般家庭大約有40%的收入都用在房貸上，雖然比高峰時期約 47% 的負擔率略微下降，但仍稱不上「負擔得起」。但總體而言仍然負擔不起。

奧克蘭大學資產研究高級講師瑞姆表示，要真正解決住房危機，關鍵是讓房價回到與家庭收入「更相符」的水平，「但現在2者仍然嚴重失衡。」

不過，歐爾森直言，澳洲可能會帶著某種羨慕的心情看著紐西蘭房市降溫，因為他們自己的房價仍在持續上漲。「如果我看澳洲等其他國家，我不會說『你們的情況正在變好』。相反，他們的住房正變得越來越買不起。」