【聰明買屋】買賣房不踩雷 拆解房產消費5大糾紛
**買賣房屋是人生大事，一般人不熟流程和眉角，容易產生糾紛，導致權益受損。根據內政部統計，最常發生的前5名房地產消費糾紛分別為：隱瞞重要資訊、房屋漏水、定金返還、終止委售或買賣契約、施工瑕疵。專家建議買賣房屋一定要白紙黑字做好確認，也要保留相關證據。
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日前媒體報導，前黑澀會美眉薔薔的父親、福利汽車董事長林茂樹，在591網站上售屋，沒想到買方不但迅速地匯200萬元訂金，而且表示要在3天內辦理過戶完成。
幸好薔爸機靈察覺「不太對」，因為正常履約過戶要一星期時間，加上買方沒有透過代書辦理過戶，而是親自辦理，都太不尋常。之後才發現原來對方想要迅速過戶，取得房屋權狀，如果得手，薔爸的房屋就沒了。
買賣房產是人生大事，除了牽涉一大筆金額外，對多數買方來講，更是夢想的實現，如果不慎入住有瑕疵的房屋，或像薔爸一樣遇到糾紛，那真是極為惱人。
根據2017年內政部不動產資訊平台統計，「房地產消費糾紛原因」最常發生的前五名分別為：隱瞞重要資訊、房屋漏水問題、定金返還、終止委售或買賣契約、施工瑕疵。為了避免民眾踩雷，讓房屋買賣從喜事變成怨事，本刊特別邀請專家針對5大糾紛，提出重點注意事項。
常見糾紛1：隱瞞重要資訊
張薇透過房仲購買成屋，交屋前房仲並沒有說明該標的有違建情形，但在交屋後卻得知擴建的廚房為違建，更讓人氣結的是，違建的廚房居然即將面臨被拆除的情況。
注意事項：
想知道房屋有沒有違建的情況，以台北市標的為例，可到台北市建築管理工程處「違建查報專區」網站查詢。另外，包租公律師蔡志雄表示，買屋時，應請房仲提供不動產說明書，因為表格內容除了違建標示，包括凶宅、海砂屋等重要資訊也會清楚記載。
「要注意的是，某些重要資訊也有可能不被誠實告知，或連賣方也不知情。」House 123創辦人邱愛莉提醒，但若有隱瞞不實，屋主與經紀人（房仲）需連帶負法律責任。
當然，消費者在看房時，要特別觀察一些細節，才能保障自身權益。邱愛莉表示，曾有標的物出現嚴重傾斜現象，但站在裝潢過後的房子裡，其實看不出來，一直要到走入地下室才會發現歪斜感，「所以，公設也是看房時很重要的一環。」而消費者為了自保，務必向房仲要求閱讀不動產說明書。
常見糾紛2：售後發現漏水
方先生2017年6月買了新房，入住時沒有發現任何異狀，直到2018年初才驚覺牆壁出現漏水痕跡，但已入住超過半年，方先生不知道是否還能請原屋主處理。
注意事項：
住商不動產執行協理吳光華表示，瑕疵屋有5年的擔保責任，因此買方在發現瑕疵時的6個月內，要立即對賣方提出訴訟，「做法是發現瑕疵，馬上拍照存證，並立即通知賣方。」總之，越早提出對自己越有利。
邱愛莉提醒，漏水可能在交屋裝潢後，或是入住後一段時間才被發現，但賣方有重要資訊告知義務，消費者不僅在看房當下可要求提供不動產說明書做確認外，也能與屋主協調後續維修事宜。「事後可與屋主傳簡訊並截圖下來做記錄保存，例如修繕費用由誰負責，有憑有據，才能避免紛爭產生。」
常見糾紛3：定金返還問題
王先生非常喜歡一間開價1千萬元的房子，他支付5萬元的斡旋金給房仲，希望能以9百萬元出價購買，結果他當天傍晚接到成交消息後，卻反悔不買了，5萬元斡旋金因違約被沒收。但王先生想討回那5萬元。
注意事項：
邱愛莉提醒，下斡旋或要約前，一定要非常謹慎，只要賣方在上面簽名，物件即成交了，此時，「斡旋金」直接轉為買賣「定金」，買方就必須以斡旋或要約書上的價格購買物件，否則斡旋金會被沒收，或是需支付要約書上的違約金。
蔡志雄指出，有意願買房子，提出的斡旋金金額最好在5萬至10萬元間，不宜過高，「斡旋金給得高雖然表示有誠意，但一筆錢放入別人的口袋，反而容易受制於對方的要求。」
常見糾紛4：終止委售契約
蔣小姐想將手上房子出售，與房仲簽專任約委賣3個月，也付了服務費。結果才過了1個半月，她想把房子也委託其他仲介銷售，希望停止專任委賣，但簽專任委賣的房仲不同意，蔣小姐非常不開心。
注意事項：
「請仲介幫忙賣房子，最好不要簽專任約，短簽最佳，一個禮拜都行。」邱愛莉解釋，簽了約就綁在一起，相關限制越少越好。蔡志雄也表示，與房仲簽了約，房仲會幫屋主打廣告印文宣，這些都是成本，若反悔停止委售，會造成業者損失，對方當然不願意，所以與房仲簽約不要一頭熱，要理性面對。
常見糾紛5：施工出現瑕疵
李小姐是個年輕的上班族，為了減輕買房負擔，她選擇購入預售屋。好不容易等了2年，房屋蓋好交屋，卻發現天花板出現一根超大梁柱，與原先看到的設計圖不符。
注意事項：
買房時的任何合約書、廣告DM等，一定要妥善留存，「多留一分證據，對自己多一分保障。」邱愛莉表示，如果買的是預售屋，簽約後可以要求將樣品屋拍照，建商在介紹案子時也錄音錄下來，這樣才能保障自己的權益。
如果都有保留相關證據，那麼，房子完工之後與設計圖不符，可要求解除契約。所以預售屋交屋當下，一定要仔細地驗收。