商辦新供給重塑競爭格局 台北A辦租賃成交連兩年破5萬坪大關
好房網News記者林和謙／台北報導
仲量聯行對於2025年商用不動產市場回顧與2026展望部分，仲量聯行董事總經理侯文信指出，受惠於軌道建設持續推進及都市更新加速，開發商沿主要交通幹線布局新興商業聚落，形成新的市場競逐版圖。2025 年捷運聯開與公辦都更總投資金額突破3,000 億元，成為開發商的新戰場。此外，AI 與ESG趨勢持續深化，帶動企業對高規格、永續商用不動產的全面升級需求。不動產租賃業的競爭已不再僅止於硬性條件，更需強化軟性服務體驗；物業管理也須導入更智慧化科技應用，以提升整體營運效率與租戶滿意度。
租賃市場方面，台北市 A 級辦公室成交量已連續兩年突破 5 萬坪，其中核心商業區成交量更創下近七年新高。仲量聯行表示，展望未來，預期 2026 年台北市A 級辦公室新供給，核心商業區將釋出約 2.4 萬坪、南港商業區釋出 3.5 萬坪。核心商業區的市場主導權將逐漸從出租方轉移至承租方，使承租方談判優勢提升。雖部分大樓預租與新租表現突出，但整體而言，2026年將形成房東與租戶談判勢力積極拉鋸的市場態勢。
在 AI 與 ESG 趨勢帶動下，企業對高規格、永續型商用不動產的升級需求持續升溫，推動台北市 A 級辦公室租賃市場延續 2024 年的亮眼表現，2025 年整體市場維持高度活躍。北市A辦成交量已連續兩年突破五萬坪，展現企業持續擴張的布局動能。
仲量聯行說明，觀察 2025 年第四季，隨著新供給陸續完工釋出，市場租賃需求明顯回溫，企業搬遷與升級活動轉趨積極。其中，台北核心商業區單季租賃成交面積達約19,600坪，占全年成交量約 45％。進一步來看，核心商業區全年成交量達近43,800 坪，不僅創下近七年新高，也占全台北市 A 級辦公室整體租賃量體約 87％；南港商業區全年成交近6,800 坪，占比約 13％。
核心商業區整體成交面積近4.4萬坪中，近五成為樓齡未滿兩年的新商業大樓；即便為屋齡 15 年以上的既有辦公產品，成交仍高度集中於地段條件佳、維護管理良好的優質物件，反映企業在選址上重視「先進設施」與「地段優勢」的雙重優勢。
仲量聯行指出，從成交坪數結構觀察，2025 年台北市 A 級辦公室租賃市場以小坪數需求最為活躍。200坪以下小坪數辦公空間占整體件數47％，顯示彈性辦公與多據點設立需求持續升溫；相較之下， 1,000坪以上大坪數租賃案僅占10％，卻貢獻近半數租賃總面積，顯示大型企業對集中高效辦公空間仍具強勁需求。
2025年，台北核心商業區新增約3.4萬坪供給，其中出租與房東自用合計已去化近1.9萬坪，吸納率達55％，顯示核心商業區新供給整體吸納表現穩健。核心商業區中新供給超過一半是來自敦北次級市場，貢獻近2萬坪新供給，且以頂級綠建築吸引國際企業租戶，去化率已超過六成，顯示市場對優質辦公產品需求強勁。
而南港商業區2025年迎來5.7 萬坪大量新供給，為核心商業區新供給的 1.7 倍，但出租與房東自用合計僅 1.8 萬坪，吸納率約 31％，形成「供過於求」的現象。仲量聯行分析，南港作為新興商業區，雖具發展潛力，但市場動力仍在蓄勢待發，未來需更多時間與策略以促進新供給去化。
仲量聯行商業不動產部副總經理游淑芬表示，隨著多項新案陸續進場，頂級辦公租金在歷經數年成長後漸趨平穩，市場進入盤整格局。展望 2026 年，台北市A 級辦公室新供給核心商業區將釋出約 2.4 萬坪，使租戶獲得更多選擇權與談判籌碼，市場將進入房東與租戶角力競爭的局面。她表示，企業空間策略正持續演變，混合辦公模式普及，使企業在規劃辦公據點時更關注彈性租約與共享設施，帶動租賃型態自傳統長租逐步轉向靈活、多元的嶄新格局。
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