祖產土地竟將淪法拍？資深地政士揭真實案件內幕
好房網News記者林和謙／台北報導
共有不動產所有權人成為法院被告？祖產土地竟將淪為法拍？宜蘭執業不動產經紀人及地政士、專業不動產講師邱明芳分享，一位好朋友的先生最近收到宜蘭地方法院傳票，原來是他擁有祖產不動產共有人身份、但竟被列為被告，於是向我請教相關稅務知識，此案件是土地共有人請求法院用裁判方式來分割；邱明芳告訴土地所有權人，說明最近這兩年，其祖產土地將會被法院拍賣，成為單獨所有權。
共有不動產的分割，依《民法》第823條規定，除法令另有規定，或訂有不分割的契約以外，各共有人得隨時請求分割共有物。邱明芳說，共有物的分割方法依《民法》第824條第一項的規定，原則上是由共有人間協議來決定，如果無法達成協議，可以向法院提起分割共有物的訴訟，請求法院用裁判的方式來分割。
邱明芳表示，一般來說，法院除了有特殊的情形以外，裁判分割方式常計有三種，包括「原物分割」、「原物分割兼金錢補償」及「變價分割」。第一種原物協議分割不動產，此項是比較不惹民怨的方法，但不容易達成。第二種「原物分割兼金錢補償」，是以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人，部分共有人分得現金補償。
第三種「變價分割」，則是以原物分配顯然有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；邱明芳指出，若共有不動產的面積不大，將原物一分為二的分割方法顯然難以達成，或者達成也不符合經濟價值，這時法院只有採用「變價分割」的方法，變賣共有物，用賣得的價金依所有權持分的比率分配給各共有人；因為共有土地無法配合共有人的協議分割或使用，最後不動產共有人會向法院申請拍賣共有物或變價分割，解決長年共有問題。
邱明芳說明，對於這位好朋友的先生面臨的問題，目前可以採取的方式，包括與家族親朋好友共同協議出資，依土地法第34條之1，使用優先購買權將土地在法院拍賣時買下，但總價達億元以上，不容易湊到錢，就只能靜待法拍結果出爐後，希望可以拍得好價錢，讓他們能拿回金錢、以補償失去祖產的遺憾。他提醒，知法、玩法的不動產共有人非常多，共有房地產的民眾要特別小心、謹慎應對。
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