賣繼承屋符合「1情形」可減稅 實際算給你看更清楚
民眾繼承房地時，若一併繼承被繼承人尚未清償的房貸，之後出售該筆房地時，房地合一稅該怎麼計算？
財政部台北國稅局表示，當民眾繼承尚有銀行房貸的房地，後來打算賣掉時，若是房貸餘額（繼承來的債務）超過在繼承時的「房屋評定現值＋公告土地現值總和」，那麼，超出的部分，只要是繼承人自己實際償還的，就可以從賣房子的獲利，意即交易所得中扣掉，省下房地合一稅。
國稅局進一步說明，為什麼可以這樣扣除？因為繼承人出售房地時，原本就能把「繼承時的房地現值」當作成本扣掉，所以如果房貸餘額比房地現值還要高，表示這是屬於因為繼承該房地所產生的額外負擔。因此不論賣房是適用房屋財產交易所得舊制，或是房地合一稅新制，這個優惠都適用，這樣才符合「量能課稅」的公平原則，也就是賺多少錢，就繳多少稅。
國稅局舉例，假設納稅義務人甲君2023年4月間繼承父親於2021年4月間購入的A房地，繼承時房地現值為1,000萬元，同時也繼承父親遺下A房地的銀行貸款餘額3,400萬元，並由甲君實際負擔償還。
後來甲君於2024年12月間出售A房地，辦理房地合一稅申報交易所得時，除了可列報減除繼承時房地現值按物價指數調整後金額1,035萬元外，繼承的貸款餘額超過繼承時房地現值的2,400萬元，一樣可自房地交易所得中減除。
項目
金額
說明
繼承時房貸餘額
3,400 萬元
實際需要償還的債務
繼承時政府現值
1,000 萬元
房屋評定現值＋公告土地現值總和
可扣除的額外成本
2,400 萬元
甲君繼承的貸款餘額3,400萬元，減去繼承時房地現值1,000萬元
‧原本可扣的成本：1,000 萬元（房屋評定現值＋公告土地現值總和）會經過物價指數調整，變成1,000萬元X物價指數103.5％＝約1,035萬元。
‧額外可扣的成本：因繼承多出來的債務2,400 萬元。
國稅局提醒：出售繼承取得房地，可減除的貸款，必須是繼承時被繼承人以「該房地」為擔保向「金融機構」貸款的未償債務餘額，且由納稅義務人實際負擔，若是親友間的私人借貸則無法適用。
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