一盤散沙到有序社區 老屋翻轉的自救之路，關鍵三把鑰匙
文／黃信安
當社區公共空間年久失修，住戶多半選擇視而不見；然而，在台北內湖，有人硬起來，帶領社區從黯淡走向光明。實地走訪屋齡30餘年的社區『潤泰翠湖春』，發現這個原本缺乏管委會、管理逐漸失序的社區，如今因為關鍵少數的帶頭、專業輔導的介入，成功從雜亂無章轉為制度健全。這段過程，也折射出台灣老社區普遍的困境與解方。
「社區燈泡壞了好久，大家只能摸黑上下樓；地下室角落堆滿舊櫃子、雜物，蜘蛛網厚得像棉被。」住戶語帶無奈。許多社區因多年未成立管委會，公共空間無人管、無人修，久而久之，從明亮安全轉為黯淡雜亂。
老社區缺乏凝聚力，成立管委會困難重重，宛如一盤散沙；然而，只要有關鍵少數的熱心住戶挺身而出，喚醒沉默多數，並獲得專業協助，社區便有機會翻轉。位於台北市內湖的『潤泰翠湖春』，便是一個成功的例子。
社區失序多年難運作
『潤泰翠湖春』完工至今34年，全社區僅28戶。80年代初期落成時，這裡曾是企業主、中高階員工與教職人員的偏好住宅區。住戶素質不差，卻因未成立正式管委會，公共事務缺乏制度化運作，管理逐漸失序。
80歲的住戶吳幸華回憶，剛搬進來時，孩子們在庭院奔跑、烤肉聯誼，場面溫馨又熱鬧。但隨著時間過去，大家愈來愈只管自家門前事，公共事務逐漸遭漠視。花園燈壞了無人修繕，雜草比人還高；地下室堆滿櫥櫃與紙箱，就像雜物間；頂樓則被違規搭棚、拉布幔，宛如私人曬衣場。
其實，社區並非始終缺乏管理。30多年前交屋後，住戶曾自組一個未立案的「管委會」，規定每戶每月繳3000元公積金，用以維護設施與支付公共水電費。但僅有「主委」與「財委」兩人輪流支撐，因制度不健全、人力頻繁更替，財務與維護最終亂了套。
「做的人很累，說的人很酸，不做的人最多。」吳幸華感嘆。沒有法源依據的自治會，既無公權力，又缺乏持續性，終究敵不過人性。多年來，社區管理與維護始終乏力。
關鍵少數挺身出面
真正的轉折出現在2021年。當時社區頂樓違規占用引發不滿，住戶們找上吳幸華。她決定再度出面，號召幾位熱心住戶組成自治會。
她與成員大刀闊斧清理雜物，地下室櫥櫃與紙箱一一清出，消防通道重新暢通。但卻馬上引來反彈，住戶抱怨「大家都習慣了，為什麼要管？」但吳幸華堅持：「沒有明確規矩，社區只會越來越亂。」
然而，缺乏法源支持的自治會終究力不從心。成員因與住戶發生摩擦陸續退出，剩下的人也難以支撐。
專業協助制度成形
吳幸華沒有氣餒，和其他住戶找上台灣物業管理學會理事長郭紀子，依《公寓大廈管理條例》一步步完成流程：召開區分所有權人大會、制定管理規約、推舉管委會，並正式報備主管機關登記在案，開立銀行專戶，將自治會升級為合法管委會。
當年底，『潤泰翠湖春』終於成立第一屆管委會，由吳幸華擔任首任主委。雖然前幾屆運作跌跌撞撞，但制度逐漸站穩，社區逐步回到正軌。
吳幸華坦言，過程壓力極大。說明會上，有人質疑個資外洩、財務黑箱，甚至警告她「當主委會惹麻煩，出了事要負責，甚至可能被關」。若無法條與專業背書，她恐怕早已放棄。
有了法源依據，接下來就是制定規約。『潤泰翠湖春』逐條訂下規範，現任主委陳忠全說，住戶必須輪流擔任委員，不願意者則需繳納額外基金；社區設立管理費專戶，繳費全面改以銀行扣款，不必再擔心水電費遺漏；每季固定公布收支報表，財務透明化；社區群組僅討論公共事務，公告修繕進度必須附照片，做到事前說明、事後回報；違規行為先勸導，不聽則直接依規約處理。
「以前公告欄亂糟糟，現在乾乾淨淨。」陳忠全笑說。有了規約作後盾，住戶雖然一開始不情願，最後仍願意配合清除雜物，從梯廳到地下室都恢復整齊，社區氛圍逐漸改善。
住戶態度的轉變尤其明顯。過去的「事不關己」被「公開透明」取代。無論是水塔維修、電梯更新還是庭院綠化，都能在群組中看到完整流程。雖然意見偶有分歧，但多數人選擇舉手表決，而非相互指責。
甚至有幾次會議，全體住戶不僅全員出席，還全票通過提案，顯示對管委會的信任大幅提升。一位住戶自豪地說：「以前親友來，都會偷偷問：怎麼這麼亂？現在則說，變得漂亮、舒服。」
成熟制度帶來穩定
如果說『潤泰翠湖春』是一場自救與重生，那麼大直『圓山大觀園』主委林永隆的經驗，則呈現了不同社區因管委會存廢，而走向的兩種結局。
「沒有管委會，公共設施就像無人看顧的孩子，時間一久，不是荒廢就是爭議。」林永隆回顧自己曾住過的四個社區，感觸特別深。他親身參與過社區從混亂到成熟的不同階段，更清楚為何管理品質差異巨大。
林永隆舉例，汐止一處屋齡近30年的別墅社區，早年規劃有籃球場、泳池，公共設施一應俱全。然而，交屋後未成立管委會接手，這些公設產權最後被建商陸續出售，僅留住戶使用權。林永隆15年前搬入時，還曾擔任副主委，眼見原本是社區亮點的泳池，因產權爭議而荒廢，籃球場旁雜草叢生，無人願意負責整理。
類似的情況，也發生在內湖一棟公寓。住戶人數不多，各自為政，水塔維護需要各棟臨時分攤。管線堵塞時，往往得臨時湊錢請工人維修，直到成立管委會後，才逐漸有組織力量協調財務與修繕。
相比之下，林永隆現居的大直『圓山大觀園』則完全不同。他10年前搬入時，管委會已成立多年，雖然早期規範稍嫌不足，但隨著《公寓大廈管理條例》逐步落實，社區也逐漸導入制度化管理。「住戶整體水準高，配合度也好，所以一路下來算是平穩。」他說。
在這裡，管委會的制度化已成日常：例行會議固定召開，重大修繕則透過舉手或不記名投票表決，避免人情壓力；對外聘用的物管公司、保全、清潔、園藝人員，則被視同家人，住戶會在會議中公開感謝他們的付出。林永隆直言，這種氛圍才是社區能長久運作的關鍵。
『圓山大觀樓』在2020年優良大廈評選中，獲得「風華再現組」第一名。憑藉長期維持的公共安全、完善的社區規劃與住戶的高度配合，該社區在眾多競爭者中脫穎而出，展現制度化管理的成果。
林永隆歸納，社區能否成立並維持管委會，關鍵不只在制度，更在住戶素質與共識。若大家水準接近、願意溝通，凝聚共識就相對容易；反之，若住戶背景差異過大，各懷心思，公共事務往往淪為各自為政。
其次，制度化程序不可或缺。有了規約、透明財務與固定會議機制，住戶才有信任基礎，意見分歧時也能透過表決解決，而不是陷入無休止的爭吵。最後，仍需有人願意承擔責任。唯有人帶頭推動，加上制度支撐，社區才可能走上良性循環。
社區治理三把鑰匙
郭紀子直言，台灣許多老社區遲遲無法組織起來，最大問題在於缺乏關鍵人物。「所有社區都有沉默多數，他們或許贊成改善，卻不會主動出面；真正能推動改變的，是那個願意當『出頭鳥』、不怕衝突的關鍵少數。」
他指出，『潤泰翠湖春』的經驗，就是典型案例。社區原本一片混亂，直到有住戶願意硬起來，並找來協會與政府輔導，才逐步走上正軌。「社區不是靠一人之力就能永續，制度化是關鍵。規約、財務透明、會議程序，都是把熱心轉化為可長可久的基礎。」
他同時對照林永隆的經驗，提醒住戶素質與共識，往往決定管委會成敗。「如果社區住戶水準接近，大家講得通道理，就容易形成共識；若差距太大，或欠缺制度，再熱心的人也會被拖垮。」
另一個常被忽略的因素，是專業支援。郭紀子強調，政府部門、專業團體、物管公司、律師、會計等外部角色，能給予社區外部力量。「當有專業在場，住戶會比較願意相信程序，而不是誰聲音大就算誰贏。」
為什麼有人能成功、有人卻失敗？郭紀子總結：第一，要有關鍵人物敢扛起責任；第二，要有制度把共識固定下來；第三，要有專業協助，讓過程更具公信力。
「當這三把鑰匙同時到位，沉默多數就會被激發，社區才能從一盤散沙，走向有組織、有規範的共同體。」
社區裡有一盞燈長期不亮，總要有人先勇敢站出來，把它換上；但真正能讓光長久不滅的，則是完善的制度。唯有制度化，熱心才不會被消磨，改善才能延續。當這盞燈能穩定照耀，老社區的未來，也將不再黯淡。
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