老屋重建變天2／核准就一定蓋得成？北市危老每6案就有1案失效！

文／林喬慧、魏敬軒

愈來愈少的建商

曾參與台北、新北都更審議會的新北市都市更新學會理事長簡文彥指出，近期都更審議程序中「更換實施者」的頻率增加，反映部分中小型建商在資金或成本壓力下，面臨賠本風險或無法繼續推進，只能把案子轉賣給資金更雄厚的大型建商。對住戶來說，這代表可以談的對象正在變少，能選的人、能談的條件，也跟著愈來愈窄。

寶國建經協理林永城指出，建商退出都更的重要原因，是政府共同負擔提列標準與實際營造成本脫節。簡文彥也說明，政府造價提列標準屬於「落後指標」，難以及時反映缺工、料漲與國際局勢帶來的成本波動。有些案子已經核定，重算成本後才發現繼續蓋會賠，只能延後、停住，或找其他業者接手。

如果只看申請數字，危老市場好像還很熱。但這個「熱」，恰恰是問題本身。攤開內政部都更入口網的統計，危老申請件數的走勢像一條詭異的曲線：2021到2023年是高峰，連續3年突破700件，其中2021、2022年甚至破800件；但2024年斷崖式下墜，全年只剩283件；到了2025年又突然爆量，全年申請件數719件，年增超過1.5倍。

紙上很熱，工地很冷

這一上一下，不是市場忽冷忽熱，而是制度大限逼出來的搶照潮。高力國際業主代表服務部董事黃舒衛分析，危老條例的時程獎勵即將落日，加上2026年公設比改革可能上路，地主擔心拖下去權益縮水、建商怕夜長夢多，於是趕在新制前搶著掛件。

問題是，搶到一張申請號碼牌，跟真的蓋得起來是兩回事。台北市都市更新學會榮譽理事長蔡漢霖觀察，市場出現「大家先搶先贏，至於能不能做以後再說」的現象，「很多案子等拿到執照後，才發現以現在的造價根本蓋不下去。」據了解，危老申請案約9成會核准、流程約8個月到1年，門檻並不算高；真正的關卡是在拿到執照之後。

這不是危言聳聽，台北市的官方數據攤開來就是這個樣子。《住展》爬梳台北市建管處資料發現，截至2026年4月底，北市累計核准的危老重建案達1065件，但其中已有177件「失其效力」，失效率約1成6，等於每6件核准案就有1件最後沒能走下去。

更值得注意的是，這些失效案有將近7成集中在基地150坪以下的小建案。這組數字說明，核准不等於蓋得成，而最先撐不住的，正是那些總銷有限、造價一漲就算不過帳的小基地。

力氣都往大基地集中

前篇文章那位北市建商的做法，正好印證了這件事。他手上的危老案，目前就改向持續整合，目標將基地擴大到500~600坪。原因很簡單，「小基地條件差，房價要賣好有難度，同時成本也比中大型基地高，根本是兩邊被削。」結果就是小基地乏人問津，建商的力氣都往大基地集中，換言之，守著小坪數老公寓、等人上門的住戶，很可能根本不在建商考慮的名單裡。

於是出現一種落差，紙面上申請爆量，工地裡卻冷冷清清，有的案子掛了件卻遲遲不動工，有的還在整合，實施者一算成本、評估短期內達陣無望，乾脆喊停、等新制再說。對正在等待的你來說，這意味著一件很現實的事，就算你家的案子「有在動」、甚至「已經核准」，都不等於它真的蓋得起來。

那麼，建商不能直接把多出來的成本轉嫁到售價上嗎？政大地政系教授林左裕認為，受限貸令影響，投資性買盤減少，房價上漲動能減弱。蛋黃區因需求強、替代品少，較有機會把成本反映在售價上；但蛋白區替代品眾多，建商較難靠提高售價抵消成本。也就是說，你家若不在蛋黃區，建商連靠漲價補成本這條路都走不通，自然更不願意接。

當建商算不過帳、紛紛離場，老屋住戶的選項只剩下愈來愈窄的等待。也是在這個背景下，政府把目光轉向另一條路，讓住戶自己來。

00:49 都更造價漲一倍，房價卻未同步跟上
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07:13 自主都更的新制與陷阱

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