中國祭出40年房貸政策能讓低迷房市起死回生嗎？！

為挽救低迷的房地產市場，中國祭出了最長40年房貸政策，這是自1999年將房貸上限從20年調至30年以來，官方再次大幅度放寬貸款期限。不過學者批評這是最廉價的治標方式，尤其在中國整體經濟下行、外界仍預期房價下跌的狀況下，民眾恐怕仍然很難冒著失業減薪的風險買房，因此不僅政策效果恐怕有限，甚至還可能因此引發新一波的建商倒閉潮，讓中國經濟再次面臨泡沫風險。

房貸上限27年來最大放寬

為了要替積弱不振的房市注入活水，中國日前祭出重大信貸放寬政策，宣布將個人住房貸款最長期限由30年延長至最長不超過40年，由於這是27年以來，中國將房貸上限從20年調至30年後，再次大幅度放寬貸款期限，因此格外引發外界關注。

中國逆勢操作 40年房貸效果恐不彰

不過，對於中國如此大動作的救市，學者仍持保留態度。淡江大學經濟系教授蔡明芳分析，各國推出40年房貸政策其實並不罕見，但不同的是，包括台灣「新青安」政策或英、日等國都是在經濟成長、股市上漲、房價過高時推出這項政策，反觀中國目前正處於經濟下行期，在民眾普遍有房價下跌的預期心理狀況下，民眾多半不願出手買房，這絕對會讓政策效果大打折扣。

蔡明芳說：『(原音)那就變成說不管你買得起或買不起房子的人都預期房價會下跌，那我都全部還是繼續延後購買，所以延長40年其實並沒有辦法去解決中國房地產現在的困境，那我不敢說完全不會有效，但是那個效果會跟大家看到的會差很多。』

民眾怕減薪失業 學者批治標不治本

除了房價下跌的預期心理會讓民眾縮手外，中華經濟研究院副研究員王國臣也質疑，在中國整體經濟持續低迷的大環境下，民眾是否願意冒著被減薪，甚至失業的風險買房，因此他痛批這種搶救房市的政策，根本就是非常廉價的治標方法。

王國臣說：『(原音)只是治標，而且是非常廉價的治標，那你要治本當然是要提振所有的民眾的荷包，尤其是中共一直講的預期心理，那我預期將來都沒有錢，我怎麼會去買房呢？我怎麼會成家？所以最根本的做法還是要提振整個不只是高科技啦，尤其是你應該放棄高科技去轉做傳統產業跟服務業，這才是養活最多人口的職業，那他持續的做高科技，然後用那個連骨頭湯都沒有的東西來引誘或刺激房市，我覺得那效果一定不高的。』

40年房貸月省635元 總利息卻多繳20萬

然而，最令學者擔心的恐怕還是這項政策可能造成的副作用。因為以貸款本金100萬元人民幣為例，以年利率3%、採等額本息還款方式計算，如果選擇30年期，月供約為4,216元，總利息約51.8萬元；若拉長至40年期，月供則降至約3,580元，但總利息將攀升至約71.8萬元，結論是每月的月供少635元，總利息卻暴增20萬。

看似買得起的心理錯覺 學者憂吹出新泡沫

蔡明芳進一步解釋，40年房貸雖然能降低每月繳款金額，但利息可能會更高，而且借款時間越長，房屋售價加上累積利息的總支出必然大幅增加，很明顯這項政策只是讓民眾產生看似「買得起」的心理錯覺，而非實際降低購屋負擔，卻也正因為這種心理錯覺，很可能吹出另一個房市泡沫。

蔡明芳說：『(原音)為什麼我剛剛一直用看似這兩個字，因為看似就有可能會製造泡沫，讓你誤以為說你買得起，誤以為付得起，他就很容易製造泡沫，那泡沫什麼時候會破？泡沫就是這一群投入的人，假設他真的繳不起，就泡沫了，那你覺得那一個比較容易產生泡沫，是民主國家、經濟成長的國家會比較會？還是經濟衰退比較會？一定是經濟衰退的國家，你又去製造泡沫，那你這個泡沫破的速度一定會更快，一旦泡沫再破了，大家繳不起，那就像我剛剛講的，中國的房地產有可能再次受到傷害。』

預售屋現金流生變 建商年底恐現倒閉潮

除此之外，王國臣也提醒，延長房貸對建商而言，資金回收期大幅拉長，加上預售屋現金流機制驟變，改成了「能拿房、再還貸」機制，因此建商資金鏈將會承受極大壓力，他預估年底可能再度引發一波建商倒閉潮，同時金融機構也將面臨放款風險增加、呆帳機率上升的嚴峻考驗。

他說：『(原音)當然很明顯的在於說這對於房企建商來講是更大的衝擊，第一個他能夠回收的款項時間拉長，那這對於銀行也是個疑慮，因為將來會不會變呆帳風險提高。那第二個來講就是剛才說要預售屋的制度改變，那麼房市的建商的現金流馬上就會出現問題，所以大概年底又會有一波房企的倒閉潮吧。』

缺退場機制 觀望心態恐更難消解

蔡明芳說，民主國家的政策退場機制往往較為困難，如果中國40年房貸政策沒有設定「限期申請」等退場誘因，民眾恐怕更將傾向觀望延後買房，這絕對會使得政策刺激買氣的效果大幅抵銷，並同時凸顯出了中國經濟所面臨的結構性衰退危機。