封面故事／台股衝上4萬無助房地產買氣 央行微解封失效520房市冷颼颼
在AI與半導體熱潮帶動下，台股勢如破竹衝上4萬3千點大關，股民財富翻倍、人人瘋股。原本各界預期央行3月微解封，可望刺激房市回溫。沒想到，今年520的黃金檔期卻依舊冷颼颼，與股市冷熱兩樣情。本刊調查，520房市旺季不旺的2大主因，分別是股市過熱產生磁吸效應，資金大舉轉向股市追求高報酬；其次則是買家認為房價降得不夠多，儘管建商擴大讓利，但在「不買房不會死，買股賺更快」的氛圍下，台灣房市恐將陷入更長的冷凍期。
「早知道去年把頭期款拿去買這檔，我現在可能少奮鬥好幾年。」「台積電都站上這價位了，現在上車還來得及嗎？」以往同事、好友碰面，閒聊時大多圍繞在最近去哪看房，該怎麼殺價，但最近幾乎所有人的話題都圍繞在股市，生怕上車晚了、下車早了，錯過下一波飆漲行情。
推案量大減 未見起色
「每次去找主管簽核文件，常常一推門進去就發現他在看盤。」一名在南港軟體園區工作的上班族笑說，辦公室同事們的手機螢幕上，幾乎都是紅紅綠綠的K線，「現在茶水間最熱門的話題，不是房價，而是互相交換股市明牌。」
股市天天熱呼呼，同時間，已經冷了一年半的房市，卻始終未看到復甦的跡象。本刊調查，今年央行理監事會決議微解封信用管制措施，讓第2戶貸款從5成提升至6成，外界原預期房市將轉好，不料被視為關鍵指標的520檔期卻不見起色，甚至因推案量過低，部分過往會追蹤檔期表現的調研單位，今年也選擇不再發布相關數據。
據住展雜誌統計，今年520檔期北台灣預估推案量僅1,610億元，創下4年來新低。不僅年減9.3％，更較2024年的相對高點大幅衰退約4成。住展雜誌發言人陳炳辰苦笑表示：「當時以為看到曙光，沒想到只是不小心按到手電筒。」他指出，股市破四萬點發生在329檔期之後，資金被吸走的速度超乎預期，成為壓抑房市買氣的一大關鍵。
台中地區影響更甚，今年520檔期台中推案量僅約850億元，為6年來新低，相較於2024年度1,630億元的高峰近乎腰斬。
股市太火熱 狂吸銀彈
本刊日前走訪大台北地區多處接待中心，發現520看屋人潮明顯不如以往，部分案場甚至整個下午只有零星來客。負責第一線銷售的代銷業者抽著菸嘆道：「以前常常忙到沒時間吃飯，菸也沒時間抽，現在『老鼠比人多』，害我沒事做就只好抽菸，一天多抽好幾包菸。」
事實上，央行微幅鬆綁後，市場並非沒有反應，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，中古屋市場看屋人潮約增加2成，帶動交易量小幅回升約1成；但在新屋與預售市場方面，雖然看屋人潮一度增加約1成，卻屬短暫反彈，後續交易動能並未延續。
為何央行微鬆綁，但520檔期仍不見起色？一位業者就苦笑對本刊說：「房市好的時候，很多人怕追不上房價漲的速度，即便頭期款不夠也會借信貸來湊，現在借信貸都是要買股票。」一名公股行庫負責貸款業務的主管也透露：「以前是『借錢買房』，現在變成『借錢買股』，好幾個以前手上有閒錢、習慣提前還房貸的客戶，反而『以房增貸』投入股市，就因為買股票的獲利遠超過房貸利率。」
愛山林建設副董張境在也觀察到，許多原本計畫買房的客戶，看到同事買股賺翻，紛紛決定「先放股市衝一波」。連知名房市投資專家、宅男阿北顏博志也已陸續賣掉中南部的房產，將資金轉入股市，「即便買0050，年化報酬保守抓4到5％就好，都比房地產好。」他未來也會提高投資股市的比重。
量大區鬆動 降價求售
陳炳辰分析，除了股市太強、資金被吸走，房價降幅不如預期外，仍有諸多不確定性，導致房市冷清，包含央行僅微解封，第二戶貸款僅放寬一成，對多數購屋族來說仍是杯水車薪；其次為新青安將於7月底退場，但新青安2.0未定；且銀行房貸水位依舊緊繃，即便股民帳面獲利亮眼，實際上仍可能面臨貸款不易的問題，使資金難以順利從股市回流房市。
根據陳炳辰觀察，有些量大的地區價格已經開始鬆動，如台中、台南都有建商紛紛主動降價求售。自實施實價登錄後，建案成交價都會被揭露，「建商以往都說要對已購客交代，所以不可能降價，現在卻主動降價，寧可跟已購客戶重簽合約，像台中的建商每坪降價5萬到10萬元不等，只求將其他戶數順利銷售。」
從信義房價指數也可發現，今年第一季全台指數為167.53，雖然較上季微增，但相較於2024年第四季的最高點，已微降約2個百分點；至於建物買賣移轉棟數第一季僅約6萬棟，為1999年開始分月統計以來的第三低量。
此外，財政部最新統計，2025年適用45％最高稅率的房屋交易件數也較前一年腰斬，僅約1萬2千件，新制自2021年7月上路，不過當時房價飆漲，即便短期交易的投資客被抽45％重稅，房市獲利仍十分豐厚，因此新制上路以來，每年適用45％最高稅率的交易件數都逾2萬件，直到2024年央行祭出第七波房市信用管制措施，在2025年才首見下跌，反映整體房市交易量大幅萎縮。
央行官員也在記者會上直言：「目前房市呈現『量縮、價盤整』，以中古屋價格修正較為明顯，央行也會持續滾動式檢討。」
台積宅熄火 慘變冥燈
不只一般住宅市場降溫，過去最火熱的「台積宅」也明顯熄火，據住商機構彙整實價登錄數據，今年第一季，全台有半導體龍頭進駐的5大科學園區中，僅嘉義園區周邊行政區仍呈現漲勢，其餘區域多出現盤整，房價甚至下跌3到7％，台南園區更跌近8％。
大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶指出，過去「台積宅」被視為「房市明燈」，吸引過多投資客進場，建商積極推案，導致價格被衝高，但現在市場趨冷，投資風潮散去後，在地買盤追價能力有限，價格出現盤整，使得過去的房市「明燈」變「冥燈」。
一名從事房地產廣告行銷多年的業者坦言，最近在為建案銷售定調時，發現最根本的原因，就是找不到「現在要買房的理由」，跟業主開會時，大家想破腦袋，還真的想不出來，「連銷售人員都說服不了自己，要怎麼說服消費者？股票一天就可能漲10％，房地產現在扣掉稅後，要賺10％基本上不可能，甚至還可能賠，周轉也不容易。」他最後忍不住說：「連我都想把房子賣掉，改買股票了。」
憂未來風險 暫緩進場
針對目前的房市僵局，政大金融系教授殷乃平指出，現在市場資金過剩，超額儲蓄再創新高，但一直以來缺乏健康的去化管道，央行沒辦法替這些資金找到出口，導致過去多集中在房市與股市，「現在央行打房房價上不去，但建商營造成本隨著物價大幅增加，房價也降不下去，購屋族持續觀望，房市陷入極度尷尬的局面。」
一名金融界人士透露：「有建商打給我，請央行不要打得那麼嚴。」並形容「現在就像小時候學校老師懲罰全班舉椅子，大家都在撐。」他語帶神祕地說：「不要說是我講的，現在市場大家真的就是在等，等真的有小建商倒了，流法拍了，央行才會意識到打太重進而救場，只是那時『問題就大條了』，央行不僅要善後，還要面對政治壓力。」
房地產業者私下透露，購屋族考慮的已不只是價格高低，而是對未來風險的擔憂。「現在大家怕的不是買貴，而是未來賣不掉、貸不到、租不掉，就算價格再便宜，也未必敢進場。」在市場信心不足的情況下，整體房市雖冷清，但仍有少數具備品牌、地段與規劃優勢的「三好個案」，能維持一定買氣。
避開蛋殼區 蛋黃有撐
例如台北市預售案「上陽羅斯福」，規劃2至3房產品，每坪開價120萬元起，因擁有台北市門牌、緊鄰捷運景美站，即便平日下午，接待中心仍可見不少看屋人潮；另外，新北市三重區預售案「寶石敦岳」，由在地老品牌建商寶石建設推出，鄰近捷運先嗇宮站，主打3至4房產品，在自住與換屋客群中也維持相當高的詢問度。
至於現階段是不是進場買房時機？房市專家普遍認為，購屋族若鎖定精華地段，由於市場氣氛冷清，建商的價格彈性相對比過往高，不妨多看、多比較，有機會談到不錯的條件。陳炳辰補充：「大跌機率並不高，尤其精華區因供給有限，價格仍具一定支撐力。」他也提醒，還是要避開餘屋量過大的區域，以降低後續轉手與價格修正風險。
不過，若購屋地點位於餘屋量龐大的重劃區或蛋殼區，專家們建議可再等等。投資房地產20年、看過上萬間房的顏博志直言，交屋量過大的區域，即便價格上漲，仍將面臨「有行無市」的窘境，帳面價格雖然高，卻不易成交。「有意撿便宜的購屋族，不妨等到明、後年，大量交屋潮與待售屋釋出後，再評估進場時機。」他衷心建議。
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