房仲考驗！限貸令打房衝擊房市變化萬千
去年歷經新青安貸款跟限貸令，房市熱度像坐雲霄飛車一樣，專家分析今年，也很可能是開高走低，現在還有買賣切結條款，簽下切結書後，可以讓民眾可以擁有跟首購一樣的貸款額度跟利息，但必須要一年內出售舊屋，多少也影響著未來房市變化。
隨著吉米的腳步，來到邱小姐的家中，明亮採光新穎裝潢，五年前她跟老公小孩，一起購入這間房子，現在考量小孩就學，有換屋需求，同時也要把這間好的房屋，賣給有緣人。
屋主(有換屋需求)邱小姐：「看價錢啊或是什麼的，看我自己有沒有積極啦，對啊因為我可能現在還在，因為我那個房子還沒好，我在銜接，所以我現在是姿態比較高的那方(賣方)，那我覺得買房子現在就是，買家可能要解決的問題就是貸款啦，其他都ok，對啊我覺得想買就應該，想買的心就會解決任何困難這樣。」
雖然不急著賣，資金也還在運用範圍之內，但邱小姐換屋同時，也希望舊屋能有合理價格，隨著去年底限貸令上路，貸款水位大幅下降，影響購屋民眾，而隨後上路的換屋切結條款，在簽切結書之後，就能維持跟首購一樣的利率跟額度。
屋主(有換屋需求)邱小姐：「在買房子的時候要簽一個條款，那個條款就是一個附加的契約，可能貸款貸不下來的時候，我們這個房子就解除了(契約)，要不然每次談案子的時候，都講得天花亂墜，到後面就不能貸，那就是多講的。」
房仲業務吉米：「銀行就有釋出一個買賣契約的切結條款，一年內買賣，他就會不在這個限制當中，一樣可以貸款到一定的成數，最高到八成，當然他沒有在一年內買賣，就會有違規條則，有三項的處罰的違約這樣。」
換屋切結條款，內容是指有換屋需求，要辦第二戶購屋貸款民眾，只要和承貸金融機構簽切結，約定第二戶購屋貸款撥款後，一年內將第一戶房貸擔保品出售，完成產權移轉登記，就不受貸款成數上限限制，銀行也會提供第一戶的房貸利率，邱小姐目前仍在觀望，因為簽下之後雖然享有福利，但一年之內，就有必須賣掉房子的壓力存在。
房仲業務吉米：「其實也遇過說，他一簽完這個切結條款，但是可能對於開價，或者對於他的期待值有落差的時候，但是又一年又快到了，它的價值勢必會釋出大的空間，很多投資客甚至是買方，就會趁隙從這個角度進來。」
若在有時間壓力下的賣屋，屋主預期心態就會調整，可能對市場價量形成干擾，導致外界評估景氣指標下調，也有不少房仲表示，其實從去年一整年來看，房市景氣就像三溫暖一樣。
中信房屋房仲業務黃登暘：「我們現在看到這間，它是在內湖區算是比較，在小資族群他們會首選的區塊。」
經營內湖地區多年的黃登暘，是勤跑客戶的業務，眼前介紹的這間案件，是在內湖地區的套房，空間方正地段好，價格也親民，黃登暘表示在去年房市火熱的時候，這類優質案件成交速度快，但隨著限貸令上路，的確感受到買方觀望心態更加複雜。
中信房屋房仲業務黃登暘：「去年的時候在第一季，尤其是第二季的話，那時候房市熱可能一個禮拜內，應該就會找到買家，他可能那個時候就出手了這樣，直到今年這樣過了，到今年第一季，其實像這樣的產品，如果你的價格還是偏高的話，那他原本會從一周的銷售時間，到變成是一個月的時間，甚至再拉長一些，當然這就是觀望的氛圍會比較多。」
攤開過去幾年房市數據，2020年疫情之前房貸申貸總件數174171件，35歲以下則是52135件，來到2024年受到新青安貸款上路，申貸件數飆漲到226594件，35歲以下也大增來到76986，以漲幅來看全體漲幅是30.1%，35歲以下高達47.7%，但仔細看去年底新限貸令上路後，以台北市來看第三季還有4372件，第四季卻大幅下修只有2784件，新青安的熱絡到限貸令的管制，兩者相當明顯。
台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴：「所以對於那些，他有要換屋需求的民眾來講，我們很明顯可以看得到，在去年房市還非常不錯的時候，大家都有一個期待，可以賣一個高價，今年陸續看成交的一個價格，已經來到一個比較合理的價位，確實有相當的一個影響。」
專家分析，Q1國內房市受年節長假因素影響，房市交易冷淡，川普上任的新政變數，觀望氣氛較濃，Q2受到Q1年終獎金和分紅入帳，緩和貸款水位，農曆年後可望買盤回歸，加上進出口貿易，跟科技業已逐漸步入訂單旺季，Q2買氣可望小幅回溫，但第三跟第四季，得看第二季末，央行理監事會議，信用管制政策是否還有調整，影響著下半年房市，市場估計偏向保守。
台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴：「中古屋的待售他基本上量是差不多的，甚至今年過年之後，他待售的一個量，有稍微的下降，所以我們在感覺上面，在市場反應跟成交的感覺上，中古屋的一個房價，並沒有很明顯的大幅修正。」
房市變化萬千，第一線房仲只能隨時接招，隨著淡季旺季，調整不同的銷售策略。
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