蛇年房市春回大地 無望三二九檔期創新高也救不了

利空警報尚未解除，檔期破紀錄也非本意，反映買氣不振，建商同步調整推案腳步，房市恐怖片持續上映中。

房產乃貼近民生大事，魔鬼細節精準觀察，方成安居之所。—企劃研究室總監　陳炳辰

房市在去年年中傳來銀行貸款危機，9月又面臨央行打炒房政策雪上加霜，買氣早已信心盡失，迄今依舊狀態不明，但以預售市場來說，建商推案難說停就停，一定的進場節奏讓供需大走背離，像每月發布的住展風向球，2024年下半年都保持穩定的綠燈，正來自於供給面仍源源不絕，更驚人的發展出現在今年329檔期新案量能創新高。

住展雜誌統計2025年北台灣房市329檔期推案預估量，來到約3339億元，再刷新紀錄，比去年同期熱況的實際推案量增加逾250億元，又與買氣上演逆走戲碼。

究竟什麼原因令建商在不明朗態勢下依然放手一搏？細究值得玩味，在小龍年的329檔期當中，新北市估達近1500億元，奪北台灣之冠，共佔整體超過4成，確實展現量能，包括第一環行政區板橋區、新店區、三重區都有大小案遍地開花，其中在府中、央北、二重疏洪道重劃區見新潤、寶路、甲山林百億元大案身影，而林口區、新莊區兩熱區同樣有所表現，於林口新市鎮北側、下新莊地帶各有長耀、亞昕與馥華的大型指標案推出，拉抬新北市供給熱度。

一案成就半壁江山 沒了它後繼無力

再看推案量居次的首都台北市，在此檔期估推出約1100億元案量，但南港區的調車場案就佔了千億元，餘案以中山區、松山區的宏築與三輝建設新推案稍大，卻皆不到50億元量體，台北市的高房價特性，加上逆勢的環境，建商已呈現一定的謹慎度。

桃園市更有收斂意味，今年329預期總推案約650億元，較去年調整了約三成五，具規模逾50億元案量的於青埔、中路、上南崁、龜山市區等地分別有威旺、長昇、東驊、長虹新案，惟並沒有百億元大案。

反映房市寒流的還有新竹地區，此檔期僅100多億元的新案量，新竹縣新豐鄉的富宇新案就佔去一半，其餘四散在竹北市、竹東鎮、湖口鄉、芎林鄉，案量都不大，建商避風頭意味濃厚。至於基隆、宜蘭等二線城市的推案成績就更難看了，雪上加霜讓業者以去化舊案為主。

整體來說若扣除千億大案激勵，今年首波預售檔期的建商立場已然識時務者為俊傑，君子不立危牆之下，並不躁進，但後繼無力恐為接下來窘境，已傳新北市三重區，與桃園市的A7、青埔一帶，或是新竹市東區等地的指標案開案時間再往後延至下半年，甚至是明年，直接放棄上半年。

供需雙降　房市地獄期確立

建商開始呼應買氣在推案上放緩腳步，與需求雙降，市況明顯崩壞，以住展風向球觀察，1、2月的燈號皆為衰退黃藍燈，乃2022年連續升息利空後首見慘況，不只一月因適逢農曆年節，傳統上購屋意願延至年後，加上整體環境偏空，天候寒流一波波也吹散人潮，來到2月仍沒有好消息，數據顯示1、2月追蹤指標建案每週平均來客組數都不到20組，平均成交組數更秀下限，1月是1.3組，2月剩1.1組，僅以新案有所拉抬，其餘案場冷清，銷售人員傳出追劇度日狀態。

即便推案開始踩剎車，但累積難以去化的案量仍多，待售建案數在1、2月持續飆升，來到1178案，是前年8月以來新高，回到平均地權條例修法前的觀望案量，像桃園市待售案走增明顯，在中壢區、龜山區、大園區、觀音區等地都因投資氛圍消散，舊案去化不及，可得留意後續賣壓。

低檔盤旋的市況，民眾關心的降價消息還是暫時撲空，議價率依然在一成以內，縱使建商不再創高價，房價儼然偏高，開價與成交價差距不大。所幸當前案場銷售心態處於下風，對買方會提供多元意見，會比去年更有機會買到切合行情又適合預算、符合期望的物件。

現階段銀行業者承做房貸依舊謹慎，市場資金也因國際經濟局勢顛簸，短期不易重振買氣，未來除了且看且走的推案態勢，與萬變不離其宗的低首付、付裝潢、送贈品的促銷方式，另亦有可能改建案規格符合主流，或分期推出降低風險，無論如何，房市將還有好一段尷尬時期要走。

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