300個地主「融資大問題」銀行超頭痛 專家揭自主都更關鍵突破點
好房網News記者林和謙／台北報導
中央政府要強化自主都更，盼加快民間都更速度，也有政策支持，包括財政支持、都更專案管理機構的從旁協助，以讓自主都更可更為順暢。台北市都更學會理事長吳厚毅認為，若政府願意做都更前期資金的協助，銀行也會好辦事；都市更新研究發展基金會麥怡安執行長表示，過去自主都更中，社區更新會就是實施者角色，未來政府要優化自主都更，就必須讓「代理實施者」正式入法、清楚規範，更有依據的協助社區自主更新，另外代理實施者在都更程序統合上能更能有所依循，才能讓自主都更走得更順、更穩。
中央支持民間自主都更，相關部會持續研議與溝通中，在社區自主都更重建的財政協助上，包括金管會、財政部、央行都表達支持，幫助社區更新會可以更容易申請貸款；也會擬訂相關法規，讓都更專案管理機構在社區都更過程中，從旁予以協助，希望大大突破自主都更的困境。
麥怡安說，一直以來，自主都更的社區更新會就是實施者角色，或是有專責機構與法人負責協助整合地主，並由地方政府的相關單位協助招商，樣態不少，最重要的是，地主與更新會必須要團結。
自主都更的融資一直是個問題，吳厚毅表示，若未來政府願意協助前期資金，並建立一個無息貸與及擔保機制，銀行也會更容易辦事，畢竟在都更計畫核定前，也有包括前期規劃、建築師等上千萬資金要支出。而假如代理實施者能夠正式入法、規範並定義清楚，且也是「可做授信擔保與補助對象」，整體制度會更完善。
麥怡安指出，社區更新會與銀行談全體住戶的個別融資條件，相當複雜，比如一個社區若有300個地主，那等於就要「進行300個融資案」，會讓銀行很頭痛、退步，因此除了政府後續的相關支持外，代理實施者的規定與入法也很重要，台北市都更學會及都市更新研究發展基金會等相關單位，將持續討論，並建議政府該如何如何法制化、具體規範。
麥怡安表示，實務上，有些地主沒有抵押物件，因此未來在自主更新部分，要如何保障各地主的權益與公平性；另外社區更新後，若地主從原本一戶房子，因價值權變而分到三戶，又要如何進行融資擔保，都需要深思與政府的相關法令保障。此外，日本在都更部分有「無息無擔保融資」模式，但台灣沒有，建議政府須對前期資金妥善支持，自主都更才走得下去。
整合人與代理實施的法制規範很重要！吳厚毅建議，政府在法規訂定上，整合人應該也要把代理實施者放在一起去做規劃，希望把自主更新與代理實施者的角色去釐清更清楚，有些社區若資金不足，代理實施者可以先代為出資處理相關程序的費用。
麥怡安認為，自主都更的推動需要可創新及有多元的作法，今年就看政府是不是會給予代理實施者更清楚的法定地位、立法規範，給予代理實施者更保障的權責，且在建築師、營造廠的選擇都可由代理實施者主導，讓都更品質更好，也大為降低重建風險。
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