2025房地合一稅2.0全攻略：申報期間、自住優惠與稅率計算一次看懂
房地合一稅是針對交易獲利（所得）課徵的稅，因此針對自住者有較優惠的稅率計算。
房地合一稅全名為「房地合一課徵所得稅」，雖在「房地交易」時繳，但不是交易金額的稅，而是針對交易獲利（所得）課徵的稅。因此歸類在「所得稅體系」，而非「交易稅」或「持有稅」。這是政府為了抑制短期炒作、落實租稅公平而制定的制度。此稅制最早於民國104年（2016年）1月1日上路（稱為「房地合一稅 1.0」），並於民國110年（2021年）7月1日起實施新版制度（即「房地合一稅 2.0」）。
房地合一稅怎麼申報？何時繳稅、稅率怎麼看？本文整合國稅局最新規範與實務案例，一次看懂2025年最新房地合一稅的適用對象、申報時點、稅率總表，以及預售屋換約、自住優惠、重購退稅等關鍵細節。
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房地合一稅新舊制適用判斷：110年6月30日為基準
房地合一稅（新制）鎖定的是在105年1月1日以後取得的特定不動產及權利，判斷應適用新制或舊制的關鍵時點交易日為準；成屋為完成移轉登記日，預售屋／房屋使用權／特定股權為契約之交易日。110年6月30日以前移轉登記完成的案件，適用房地合一稅 1.0；110年7月1日（含）以後移轉登記完成的案件，原則上適用 房地合一稅 2.0。
但若出售的是105年（2016年）1月1日以前取得的房地產，即使交易日落在新制上路後，仍不適用房地合一稅制度，改依舊制課稅（即土地增值稅與房屋交易所得分開計算）。
誰需要繳房地合一稅？適用對象、課稅範圍
房地合一稅的適用對象包括自然人與法人。自然人分為境內居住者與非境內居住者，前者指在台灣居住超過183天的個人，後者則是外籍人士或未在台灣報稅者。法人則包括境內公司與境外公司，無論登記地在台灣或國外，只要在台灣出售房地產並有所得，都須依規定課徵房地合一稅。
課稅標的不只房地產，預售屋與股權也納入
房地合一2.0開始擴大課稅範圍，除了房地產之外，預售屋（及其坐落基地的轉讓或換約，也就是俗稱的紅單轉讓），房屋使用權、地上權等，甚至特定股權交易也都納入。
若交易的是未上市或興櫃公司股權，所交易之股權為持股過半數，且資產房地占比逾 50%，（上市／上櫃／興櫃除外）」。，稅法會認定這筆股權買賣「等同房地交易」，須課徵房地合一稅2.0。目的是防止以「轉讓公司股權」的方式規避「房地合一稅」。
繳納與申報時間：自然人為交易完成後30日內
掌握房地合一稅的申報時點，是避免罰鍰的關鍵。個人與營利事業的申報期限不同，須特別留意。個人（自然人）應在交易完成後30日內申報與繳納：若為成屋買賣，以所有權移轉登記日次日起算；預售屋或紅單讓與則以簽約交易日次日起算；房屋使用權或特定股權交易亦同樣適用。即使交易虧損，也必須完成申報。
至於法人（營利事業），則應於次年5月與營利事業所得稅一併辦理申報與繳納，申報時點較個人寬鬆，但仍須依規定辦理以免受罰。
逾期與錯誤申報風險
逾期或錯誤申報房地合一稅將面臨罰則。若未依規定期限申報，將被處以新台幣3,000至3萬元罰鍰；若有短漏報所得，稅捐機關可再裁處短漏稅額3倍以下的罰鍰。常見錯誤包括誤將新制不動產視為舊制、僅申報房屋未申報土地所得，或將符合課稅條件的股權交易誤認為證券交易免稅等。
換屋族必看！自住優惠400萬免稅額與10%低稅率
房地合一稅設有專門的自用住宅優惠，旨在減輕一般換屋族的稅負。自住優惠申請需同時滿足以下條件，符合條件者可享稅率減免，課稅所得400萬元以下免稅，超過部分則適用10%的優惠稅率。
自住優惠申請條件（需同時符合）
- 納稅義務人、其配偶或未成年子女於該屋設有戶籍。
- 持有並居住連續滿6年，該期間未曾供出租、營業或執行業務使用。
- 同一家庭成員於交易前6年內未曾適用過本優惠。
【範例】交易所得600萬元，符合自住要件。400萬免稅，餘200萬適用10%，應納稅額為 200萬*10%=20萬。
重購自住退稅：先賣後買、先買後賣皆適用
重購退稅制度是為了減輕換屋族的稅負，讓因居住需求換屋者不致重複被課稅。若納稅人出售舊自住房地並於兩年內購置新自住房地，且兩者皆符合自住房屋規定，可申請退還或抵減已繳的房地合一稅。
退稅金額依新屋購置價與舊屋出售價的比例計算，若新屋價格較高可全額退稅。取得退稅後，納稅人須在5年內持續自住並設籍，不得出租或營業，否則退稅金額將被追繳。
2025房地合一2.0稅率總表：持有愈短，稅率愈高
房地合一稅2.0的核心精神是抑制短期炒作，因此長期持有者則輕稅加以鼓勵，稅率依據持有期間長短而有顯著差別。
房地合一稅2.0藉由加重短期交易稅負、減輕長期持有負擔，抑制炒作、鼓勵穩定持有。新制將持有期間細分為多個區間，持有未滿2年者稅率最高達45%，超過10年則降為15%。以下為稅率整理一覽表：
持有期間
稅率
2年內
45%
超過2年至5年內
35%
超過5年至10年內
20%
超過10年
15%
針對特殊情形適用20%優惠稅率
為兼顧合理與正當的交易需求，房地合一稅2.0針對部分情形維持20%的優惠稅率。包括個人或營利事業因非自願因素（如調職、債務清償或法院強制執行）而出售房地、自有土地與建商合建分回房地首次移轉、參與都市更新或危老重建後首次出售，以及營利事業興建完成後第一次移轉房屋。此規定旨在區分投機炒作與正常交易，避免影響一般持有者的合理權益。
課稅公式與節稅關鍵：可扣列項目費用舉證
房地合一稅的計算邏輯，是從交易所得（賣價-買價）中減除成本、費用與土地漲價總數額。
應納稅額計算公式：應納稅額 = 課稅所得（稅基） * 適用稅率
課稅所得（稅基）計算公式：課稅所得 = 房地交易所得-原始取得成本-必要費用-前3年內交易損失-土地漲價總數額
節稅關鍵：常見可扣列項目
房地合一稅允許納稅人扣除實際支出的必要費用與成本，而以稅額公式來看，更是合法節稅的關鍵，務必保留所有原始憑證。可扣列項目如下：
- 取得成本： 契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等。
- 改良/修繕費： 增置、改良或非2年內可耗竭之修繕費用（需有完整證明）。
- 交易移轉費： 該次交易的仲介費、廣告費、換約手續費等。
- 無憑證核定： 若未能提出移轉費用證明，稽徵機關得按成交價3%核定，且以30萬元為上限。
- 不可列入成本： 房屋稅、地價稅、管理費、房貸利息等。
預售屋換約的費用計算特則
預售屋換約（俗稱紅單轉讓）的費用計算方式，與一般成屋買賣略有不同。依國稅局規定，課稅時的「成交價額」應以讓與人向受讓人實際收取的對價金額（即權利金）為準，而非以「已付款項加上獲利」的總額來計算。讓與人若已繳付給前手或建設公司的款項，可作為「取得成本」列入扣除；若無法提出實際支出憑證，稅捐機關得依「成交價額」的3%核定必要費用，但以新臺幣30萬元為上限。
【計算範例】讓與人收受買方對價320萬元，先前已支付給前手190萬元及建商70萬元，則可列為成本260萬元，並可再加計無憑證推計費用9.6萬元（320萬元×3%），因未超過30萬元上限，可全額認列。