庫存攀升、買方不接手 房市進入「重新定價期」
好房網News記者蔡佩蓉／台中報導
內政部最新113年第四季待售新成屋宅數統計，台中市攀升至1萬7121宅，相較前一年同期大幅增加1350宅，年增率達8.56％，數據明確指出區域供給端持續擴大，市場庫存水位正逐步累積，未來建商的產品去化速度與能力備受考驗。
正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠分特別點出2區域，第1、北屯區以增加4446宅居冠，主要受惠於大規模重劃區開發、商業與交通建設的磁吸效應，吸引建商集中推案，雖然這有助於區域機能快速成形、帶動人口淨流入，但供給過快也必然加劇區域競爭，可能導致價格出現修正或議價空間放大。
第2、梧棲區以增加420戶居次，得益於產業園區、港區發展及房價基期較低等優勢，帶動海線推案，然而，該區生活機能仍在發展初期，且產業人口是否能迅速轉化為實質的自住購屋需求，仍是市場必須持續驗證的關鍵。
陳孟筠指出，高供給區域正面臨四大風險，第1、去化期拉長風險：推案量激增，買方選擇性變高，同質性產品的競爭白熱化。這將導致案場銷售期延長、成交速度趨緩，並可能對建商的現金流與財務周轉帶來壓力。
第2、實質價格鬆動風險：為避免單價在檯面上出現明顯下跌進而衝擊市場信心，建商將讓利方式轉為隱性操作，例如提供高額贈品、車位折價、裝潢升級或低首付方案等，結果是公告單價在表面上得以維持，但「有效成交單價」已實質修正。
第3、產品同質性過高風險：某些重劃區若產品規劃雷同，比如充斥著大量標準兩房或2+1房格局，將無可避免地陷入「價格競爭」。一旦市場利率或景氣出現逆風，此類區域將首當其衝，議價空間將被率先放大。
第4、金融與政策風險放大：高供給區域經常被金融機構列為「高度關注區」，使貸款審核趨嚴，尤其會嚴格檢視申貸人的還款能力與投資性購屋比例。未來若選擇性信用管制進一步緊縮（如提高第二戶貸款成數限制），對仰賴槓桿的投資客與短期換約族的衝擊將尤其巨大。
她也提醒，市場受政策調整、貸款限制趨嚴、買盤觀望升高以及預售市場波動等因素影響，交易節奏急凍、信心面明顯轉弱，買方態度正從「追價進場轉向觀望等待」，顯示市場進入價格修正與供需重新平衡的階段。
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