當房子成負資產，恐走向「棄屋」之路 房價只漲不跌？老公寓市場警訊浮現

文／胡偉良

多數人認為台灣房價只漲不跌，越放越值錢，殊不知這觀念近年已大幅轉變，在當前的購屋偏好與政策環境下，老屋極有可能淪為「負資產」，最終走上棄屋一途。

根據台北市地政局最新統計，2025年9月台北市整體住宅價格指數較8月小幅上漲約0.65％，看似市場仍具韌性。然而拉長時間來看，房價在過去一年已下修約2.51％，更值得注意的是，不同產品之間的價格差距正在急速擴大。

其中，電梯大樓價格相對抗跌，但老公寓年跌幅卻高達7.05％，約為整體平均的近3倍。這個數據背後所透露的訊息，遠比「房價漲跌」本身更值得警惕。

老屋跌價五大原因

就筆者逾半甲子的不動產經驗，可歸納出五大原因。

首先，表面上是價格修正，本質上卻是資產重分配。多數人看到這組數據，第一個反應是房市變冷了，但若再深一層來看，這其實是結構問題，與單純的房價漲跌無關。

老公寓價格跌幅遠高於整體市場，顯示市場資金與購買力正從老屋快速流向新屋與可更新的產品，更根本的涵義是，老屋的「未來性」正慢慢在消失。

其次，老屋最大的問題，在於能否變現，非屋齡本身。很多人以為老屋的癥結在於屋齡高、設備老舊、沒有電梯，但筆者認為這些都只是表面。真正的關鍵在於這間房子還有沒有「改變的可能性」。

一間老屋若還有改建機會，就具備未來價值。一旦都更卡住、社區無法整合，它將從資產轉變為無法升級的「負資產」。

價跌不停的真相

第三，為什麼老屋價格會加速下跌？筆者認為這並不是市場的偶然，而是當前非常明確的趨勢，可再細分三點與讀者說明。第一點，買方結構改。現在的購屋族，越來越重視電梯、管理、安全及未來轉售性，老公寓在這些條件上全面落後。第二點，金融條件收緊。銀行對老屋的貸款成數較低、年限較短，直接壓縮民眾的實質購買力。

第三點，市場已經開始「懲罰無法改建的房子」。這點，筆者認為很多人恐怕尚未意識到。老屋真正的風險，不只是前述的跌7％，而是跌不停。7.05％的跌幅，數字本身或許看似有限，但問題在於趨勢。

一間無法改建、需求持續萎縮的房子，那麼它的價格就不僅僅是修正，更會持續下滑，甚至在某些情況下，出現無人接手、流動性喪失，走向「棄屋」的窘境。

這原因讓改建舉步維艱

接下來，談第四個原因，為什麼錯過機會？為什麼很多老屋明明有改建機會，最後卻失敗告終？筆者認為答案不是單一的。但我可以很直接地說：不是人難搞，是制度讓錯誤行為變得合理。

最後，第五個原因，關乎都更改建中釘子戶的本質。很多人把責任歸咎於「最後幾戶」，但實際上有人不簽，往往是因為在等待更好的條件，而現行制度也確實讓晚簽者佔有優勢。

當制度讓拖延有利，拖延自然成為理性選擇，這才是真正的警訊。老屋持有者最該理解的一件事是：時間，其實不是你的朋友。

房子非資產，未來才是

當前的局勢大多數的實施者已不再給最後幾戶額外分回條件，甚至條件只會愈來愈差，市場結構既已改變，每多等待一天，就可能意味著價值流失、機會消失及議價能力下降。

最後，錯過都更，不只是錯過機會，更是錯過最後一次改變命運的機會。老屋的問題，不在於老，而在於能否改變，能改建，價值就有機會被重估；無法改建，遲早被市場所淘汰。

房子本身不是資產，未來才是資產，這不只是房價的問題，更牽涉一個世代的資產重分配、一座城市的更新能力，以及制度設計是否有效。

後記
本文節錄自遠流出版社預定今（2026）年9月份出版的《破解釘子戶》一書中的章節內容，經《住展》編輯群依本專欄屬性適當潤飾，該書由胡偉良撰寫。這本書不只是一本談房地產的書，更重要的是，它讓更多人理解：都市更新，其實是一場關於信任與合作的過程。
當一個社區能夠跨越彼此的不信任，建立共同的願景，都市更新就不再只是拆除與重建，而是一種城市與社區的重生。這本書能讓更多人理解都市更新，也讓更多社區找到合作的可能。