交屋才知鄰居是焚化爐 房仲不說，法律怎麼保障你的權益？

文／周念暉

在台灣買房，許多人把焦點放在屋況、格局與價格，卻忽略了屋外可能存在的嫌惡設施。它們是城市運作不可或缺的一部分，同時也是影響日常生活與房價的因素。高壓電塔、變電所、焚化爐、基地台等，若在交屋時才發現距離不到300公尺，不只是視覺或氣味上的困擾，還可能涉及賣方違反告知義務、契約爭議與賠償問題。

在台灣的不動產交易中，「嫌惡設施」常是購屋人最容易忽略，卻又可能影響居住品質與房屋價值的關鍵因素。所謂嫌惡設施，通常指會對居民生活產生負面感受、健康疑慮或心理壓力的設施，例如高壓電塔、基地台、變電所、火葬場、公墓、垃圾焚化爐、廢棄物處理場、加油站，甚至是長期製造噪音的工廠或娛樂場所。雖然這些設施多數是合法存在，甚至對城市運作必不可少，但它們的鄰近存在，卻可能讓房屋價值下降、轉手困難，並引發社會心理上的抗拒。

根據《民法》第354條及第359條，如果交易標的物在通常使用效用或價值上存在減損，且該減損並非買方事先知悉，即可能構成「物之瑕疵」，買方得請求減少價金，甚至解除契約。最高法院與多起高等法院判決亦曾認定，未如實告知附近存在嫌惡設施，已屬賣方與仲介違反告知義務，應承擔損害賠償責任。此外，依內政部公告的「不動產說明書應記載及不得記載事項」，房仲必須揭露半徑300公尺內的嫌惡設施，否則即有行政與民事責任風險。

實務案例中，有買方購買新成屋，交屋後才發現社區隔壁空地將興建大型變電所。由於交易時不動產說明書未記載此資訊，且賣方與仲介也未主動告知，最終買方提起訴訟，法院認為變電所屬嫌惡設施，會影響一般人購買意願與價格，判決賣方與仲介連帶退還部分價金並賠償損失。

另一案例則涉及社區旁的焚化爐，買方入住後不僅聞到異味，還因媒體報導該設施有空污爭議而造成心理壓力，法院最終認定該情況構成效用上瑕疵，買方獲得價金減免的判決。

交屋記錄外買房周遭也要查

從律師角度來看，預防嫌惡設施爭議的第一步，是「主動調查」。購屋前，買方不應僅依賴房仲或建商的說明，還應自行透過公開資訊平台、地方政府公告、都市計畫圖資、Google 衛星圖與街景、鄰里訪談等多重方式，確認標的物周邊是否有嫌惡設施或計畫興建中的公共工程。尤其對於預售屋，更要留意未來周邊空地的都市計畫使用分區，避免交屋後才發現身處嫌惡設施旁。

其次，簽約階段應在買賣契約或特約條款中，明確載明「若日後發現標的物300公尺範圍內存在交易時未被告知的嫌惡設施，買方得解除契約或請求減價」，並保留雙方簽名確認的文件證據。此外，要求房仲提供加註簽章的不動產說明書，且明確記載周邊環境現況，若有空白或模糊記載應拒絕簽署，以免日後舉證困難。

在交屋及公共設施點交時，買方與管委會應將嫌惡設施列入會議紀錄與驗收清單，並以照片、錄影存證，標示位置與距離。例如，若社區游泳池旁緊鄰高壓電塔或變電所，不僅應確認起造人是否在設計上採取防護措施，也要評估後續維護與安全責任的歸屬。這些記錄日後若需提告，將是有力的證據。

仲介沒講清楚你可以這樣做

一旦購屋後才發現嫌惡設施存在，買方的救濟途徑可先行與賣方或仲介協商，主張依《民法》第359條要求減少價金或解除契約；若協商不成，則可提起民事訴訟，並委託專業不動產估價師出具鑑價報告，證明嫌惡設施對房屋價值造成的影響幅度。

若仲介涉及隱匿或未盡告知義務，還可向不動產仲介業申訴委員會或消保會檢舉，並請求返還服務費及賠償損害；若涉及公設安全疑慮，也可同步向地方建管單位、環保局等主管機關反映。

總而言之，嫌惡設施雖是都市發展中難以避免的一環，但買方並非毫無防範之道。透過事前調查、契約條款保障、完整紀錄與積極主張救濟權利，不僅能降低購屋風險，也能在發生爭議時，為自身爭取到最大的法律保障。律師建議，購屋人與社區管委會務必將「環境風險」視為與屋況檢查同等重要的一環，因為良好的生活品質，從進門前就應該開始守護。

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