預售市場量縮價揚　雙北撐盤、中南部退燒現K型走勢

文／住展雜誌 MyHousing

內政部實價登錄資料顯示，今（2025）年1至10月全台預售住宅成交量較去年同期大幅下滑約72％，但平均價格卻逆勢上漲近2成，呈現明顯「量縮價揚」的背離格局。市場買氣強弱分明，區域表現出現K型分化，自住需求撐盤的雙北地區相對穩健，而投資買盤退場的中南部則量能急凍。

信義代銷分析指出，雙北核心區仍具交易支撐力，其中新北市表現最為突出，不僅貢獻全台逾2成預售交易量，單價漲幅也是七都之首，重新奪回全台預售市場龍頭地位。相較之下，過去仰賴投資客支撐的台中市，隨投資買方退潮，買氣明顯降溫，排名滑落至第三；台北市則因自住需求穩定，成交量衰退幅度為七都最小，價格維持盤整。

觀察北台灣市場動向，台北市部分行政區受惠於重大建設與產業題材帶動，如北投因科技產業進駐利多、大同區則憑藉都更與房價基期優勢吸引買盤；在換屋族對居住空間需求提升下，3房產品成交比重上升。新北市則由中和、三重、新莊等地的大型基地捷運宅領軍，透過低總價規劃與彈性付款方案刺激買氣，1房產品交易比例更出現倍數成長。桃園市則呈現「市區穩、外圍冷」的走勢，蛋白區面臨價格修正壓力。

若以10月後銷售表現較佳的個案來看，市場普遍具備三大共通條件：一是擁有核心地段或稀有性優勢；二是建商採取價格讓利或低首付策略；三是具備未來發展題材，如捷運聯開或產業園區利多，顯示在整體買氣保守的環境下，能否「定價貼近市場認知」已成為銷售成敗關鍵。

對於2026年房市，信義代銷認為，其動能有望逐步由政策壓抑轉向經濟基本面支撐，包括AI產業帶動的財富效應、利率循環轉向以及選舉年效應，都可能為市場注入信心。不過，仍需留意部分建商為加速資金回收而擴大讓利，恐對價格穩定性形成壓力。