房市蛇年犯太歲 建商誠意開價迎戰川普瘋狗浪

上半年房市旺季偏遇關稅、股災風暴攪局，正在適應央行政策與銀行限貸的市場，信心再受打擊，一波未平一波又起，全年房市黯淡恐成定局。

企劃研究室總監　陳炳辰

時節入春轉暖，房市卻乍暖還涼，根據最新的住展風向球，燈號轉為代表穩定的綠燈，包括預售屋推案量、新成屋戶數、成交組數、來客組數指標走出衰退，乃在於當前進入傳統房市旺季，還有三二九檔期到來，建商布局新案，供給面如預售屋推案量、新成屋戶數見增，而需求面的追蹤指標建案每週平均來客組數、成交組數也回升，主因眼下以具備話題可望創造人氣的推案為主，如台北市文山區、新北市三重區、桃園市龜山區的新案都有不錯表現。

但是否可視作去年第四季開始的第七波打炒房政策與銀行申貸困難之陰霾逐步雲開見月明？答案恐怕難說，一方面以三二九檔期上半場的三月預售案推案量為800多億元來說，相比去年與前年同期都達1000、2000億元，成績差強人意，建商態度仍是審時度勢，若非有品牌實力、蛋黃地段的十足把握，不敢造次。而新成屋戶數來到逾900戶，由於新成屋房價高，又沒有低首付優勢，如今還要面對貸款難度高，為相對不吃香的產品，得趁檔期跟隨進場，而大多控制在百戶以內，還是看出建商謹慎心態。

另一方面，四月川普瘋狗浪來襲，攪亂全球經濟局勢，後況不明，金融市場嚴陣以待下，銀行放貸勢必依然謹小慎微，央行若未來有調整利率的可能，更沒有放寬打炒房限制的必要，完全重振買氣信心難度不小。

再觀察風向球的待售案量體統計，即便陸續傳出人氣個案，但銷售時間都得拉長至半年以上，持續公開的新案與去化不及的舊案激發待售建案數達三年新高，超過1200案，賣不完的窘況回到COVID-19階段，市況欲振乏力不言自明。而其中新北市待售案徒增較多，雖有住宅量體最大縣市的母體因素，但如板橋區、中和區、三重區、林口區等地一直有大案亮相，新案光顧著進場又難以完銷，只進不出徒增庫存壓力。

如此尷尬的窘局，大眾最關心的價格是否進行修正？風向球所示開價與成交價之間差距還是在一成以內，顯然沒有降價情勢，但事實上各地都見新案不再開出高價案例，符合市場認知水位，亦見購屋方有買單意願，或為議價率未擴大的另一解讀。

開價友善成趨勢 有望殺出一條血路

依照住展雜誌彙整今年第一季公開新案單坪開價最高資訊，台北市與桃園市分別是大安區科技大樓生活圈的『敦南詠楽』，平均每坪173萬元；桃園市為鄰近藝文特區的『大和御品苑』，單坪均價71萬元，都不是讓市場驚訝的價位。像台北市去年有國美、璞園、寶舖等建商新案開在平均單價180萬元以上，『吾雙』更開出平均每坪210萬元，蛇年第一季度的開價顯然溫和；而桃園市去年在青埔已有數案來到單坪7字頭，甚至實價紀錄的價碼坐7望8，今年首季的水位落差表達出環境不穩，高價案推案腳步不躁進。

細部推敲，價格不再高高開出，除了建商面對市況不佳現實，開價自我約束外，誠意價策略卻也成為山窮水盡疑無路，柳暗花明又一村的轉機，近期新北市板橋區的新案業者大肆宣傳7折價訴求，傳出買氣績效，又比方說喊出即將完銷的新北市三重區二重疏洪道重劃區的『環泥水澐』，鄰近當地大熱門的捷運三重站單價百萬元共構宅，單價8、9字頭亦有強烈的比價效益。

此外，今年開春推出位在台北市內湖區，新北市三重區、新莊區、永和區的新案傳銷售順暢捷報，同樣不再創高價，如已有新案達單價三位數的台北市內湖區與新北市三重區、永和區，今年順銷案子都可買在低於百萬元，甚至不到9字頭的可能，成為房市海嘯的保命救生圈，亦將為趨勢。

展望來勢，不定時炸彈的川普干擾，讓不動產回溫的機率再降，桃園市中壢區、龜山區，以及新竹市東區指標案公開時間遲無下文，而台北市松山區、新北市中和區大案也一延再延，第一季已公布的住宅案新成屋、預售屋總推案量年減800多億元，落至約2380億元，全年推案量預期亦有1、2成的衰退，房市蛇年犯太歲，避險為上。

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