限貸令卡關！銀行審核趨嚴 首購族「貸不到8成」買房難度升
政府「限貸令」衝擊房市，銀行放款趨保守，平均貸款成數降至七成左右。部分建商在預售屋契約中規定，若買方貸款不足可片面解約，引發消費者權益爭議！專家呼籲購屋族審慎評估財務能力，避免冒然躁進。
近年房市過熱，政府接連祭出「限貸令」，大幅影響民眾貸款成數與金額。對預售屋購屋族而言，銀行貸款往往是支付房價的關鍵，一旦核貸金額不足，買方可能面臨資金缺口，甚至交易難以順利完成。為降低風險，部分建商在契約中規定，只要貸款成數不夠，賣方可單方面解除契約，引發消費者權益爭議。看房民眾林心雅表示，因為未來有生小孩的打算，主要會想找基本的三房兩廳兩衛格局。然而買房的第一道關卡，未必是房價，而是能不能順利貸到款。林心雅提到，因限貸令的關係，主要還是要看銀行的撥款狀況，之前有先問過銀行，銀行回覆以她的資歷還有還款能力，能貸到八成左右。
央行透過選擇性信用管制，收緊銀行房貸條件與金額。即便首購族政策相對寬鬆，實務上銀行審核更趨保守，放款流程拉長，購屋的不確定性明顯升高。房屋集團業務總經理葉凌棋認為，房貸成數不會再期待八成以上，應漸漸適應在70%左右。他指出，目前房貸平均貸款成數大概在七成，依照這樣的情況推估，消費者漸漸適應市場後，尤其在新青安仍然會續辦的情況下，新青安的首購族群應該會是一個好的進場時機。
對選擇預售屋的購屋族來說，一旦核貸金額不足，就可能出現資金缺口，影響後續履約。為降低自身風險，不少建商在契約中約定，若買方貸款成數不足，賣方可片面解除契約。房仲全聯會理事長王瑞祺表示，銀行端對於未來的房地產預期可能會稍微下跌，所以放款會比較保守；對於購屋人的信用條件還有還款能力，也會相對保守。他提到，核貸時間延長到4個月至半年，是因為銀行端為了把原本應該是分行的權限，拉回到總行或區域銀行的權限，所以時間上會稍微拖延。
這類契約條款可能迫使買方放棄已選定的房屋，甚至衍生違約爭議，等於將市場風險轉嫁給消費者，而建商幾乎不必承擔損失。政大地政系退休教授張金鶚強調，從消費者保護的角度來看，買方有權利解約，而不是賣方有權利解約，因為買方可以從其它方式取得資金來源，憑什麼說因為銀行貸款不足就要強迫解約，這是不合理的事情。張金鶚指出，預售屋買賣並非建商說了算，定型化契約中有明確的應記載事項與不得記載事項，只要內容違反主管機關規定，相關條款就可能被認定無效。他呼籲，買賣房子是一件大事，消費者應審慎考慮自己的財務能力，銀行審查還款能力後給予的貸款條件，自己應該審酌，不應冒然躁進，要知道未來長期還款的風險存在，評估自己適不適合繼續買房。
放眼整體房市，在政策調控尚未鬆手、資金門檻持續拉高的情況下，未來買房不再只是價格的比較，更是一場對制度理解與風險意識的考驗。葉凌棋認為，國內外政經局勢仍有相當大的變數，包括AI市場的變動或關稅的後續效應，2025年整體市場是量急縮價緩跌的局面。他表示，消費者已慢慢適應市場規律，包括對貸款額度的承受能力以及貸款利率，目前台灣房地產利率大概是金融海嘯之後的新高，消費者應該慢慢適應，必須接受2.3%以上的房貸利率水準。限貸令之下，購屋不只要看房價，更要拚銀行點頭，資金準備不足、過度依賴高成數貸款的購屋族，風險正在放大，買房也變得更難。