老屋重建變天1／整合100％也喊停 建商為何寧轉行也不推案？
文／林喬慧、魏敬軒
「我寧願去做冷氣！」一名不願具名的台北市建商無奈向本刊透露，他原本光是在北市，手上就有5、6個危老案，有些已經談到百分百同意，但現在卻決定全部暫緩，「我3年內都不推案了，第一個成本沒辦法確定，第二個售價也沒辦法確定，成本反映到售價至少1年半，我乾脆放棄繼續等，慢慢整合把基地放大，用時間換空間。」
「松山區就有案子整合好丟出來賣，誰接誰掛掉，大同區也有知名建商整合到接近8成，就不繼續推進，因為成本沒辦法履約，直接放在那邊讓合約自然過期，這種案例一大堆。」
該名建商算給《住展》聽，以他自己去年12月整合完成的北市中心危老案為例，今年2月送件，最近也決定暫緩。「光機電，原本預估1戶100萬就能做起來，現在發包出去要150萬，就連最基本的線材都在漲，國際銅價大漲，過去銅一捲最便宜1100元，現在要2100元，造價控制不了，根本吞不下去。」
不只如此，土方之亂、連續壁漲價、台北市要求鄰損自動化監測，每一項都讓造價再往上疊，他說，在房價約80萬元的區段，過去造價一坪15、16萬元撐得起來，整合時談五五分都做得下去，但現在估算造價已經來到一坪30~40萬元，房價卻沒有跟著翻倍。「連本都回不來，這案子怎麼履約？」
有人或許會問：成本墊高，建商少分一點給地主，不就打平了？他搖搖頭，「台北市中心合建分回比例本身就有樓地板，五五分不可能再低了，否則地主也不願意。」
如果你家正好是那種屋齡超過30年、地主還沒喬攏、地段又不在蛋黃區的老公寓，那麼這位建商的決定，翻成白話就是一句話：你可能等不到人來敲門了。這不是單一建商的選擇。
老屋等不到的那扇門
台灣老屋數量持續增加，屋齡30年以上住宅已接近6成，許多建築不只外牆斑駁、管線老舊，也可能面臨耐震安全疑慮。而當愈來愈多建商做出同樣的計算，最先被留在原地的，就是還在等他們上門的老屋住戶。你等的那個建商，可能早就來看過、評估過，最後決定不接了。
過去住戶常以為，只要房子夠老，總有一天會有建商上門談都更，甚至還能「一坪換一坪」。但品嘉建設董事長胡偉良觀察，因都更成本高、整合難度高，市場已出現權力反轉。以前是地主選建商，現在是建商挑地主。若基地共識低、地主要求高，建商可能直接放棄。
真正讓建商縮手的，是營建成本大幅墊高後，合建的帳愈來愈難算。高力國際業主代表服務部董事黃舒衛也觀察，有些案子因造價超出預期，進度已經停滯，只是尚未正式進入市場，外界未必聽得到。對住戶來說，最怕的是談了多年，以為快到終點，最後才發現建商蓋下去可能賠錢，案子又回到原地空轉。
都更 vs 危老，差在哪？ 比較項目 都市更新（都更） 危老重建（危老） 主管法規 《都市更新條例》 《都市危險及老舊建築物加速重建條例》 基地規模 有最小規模限制 無最小基地限制 同意門檻 80% 所有權人同意 100% 所有權人同意 審議程序 需經都更審議委員會，程序較長 程序相對簡化，速度較快 容積獎勵 依都更計畫核給 有時程獎勵，條例即將落日 主要風險 整合時間長、審議慢、住戶不易信任 100% 同意難達成、法規落日後條件縮緊 資料來源／採訪整理 製表／住展雜誌
很多人以為建商縮手，是因為造價「還在漲」。但攤開官方數據，情況比這更麻煩，造價不是還在漲，是漲上去就回不來了。根據主計總處的營造工程物價指數（CCI），疫情後2021年年增率高達10.94％，2022年續漲7.36％，而營造成本在那兩年一次墊高了一大階，之後就卡在高檔下不來。
漲上去、回不來的造價
這個高檔回不去，才是真正的問題所在。德運建設董事長林財于指出，近5年造價累積上漲約5至6成。對新案來說，成本墊高、房價卻在限貸令下漲不動，利潤兩頭被夾；對那些好幾年前、用更低造價談好條件的舊案來說，傷得更重，當年的分回比例是用墊高前的成本算的，如今造價回不來，整個算盤全部失準。
這還只是其中一道牆。把建商逼退的，是好幾道牆一起壓上來，而每一道壓在建商身上的牆，最後都會換一個形式，壓回住戶身上。
胡偉良指出，一個成功的都更案通常至少需要6到10年。前期整合約需半年至2年起，有些整合困難的案件拖到10年以上也常見；中段審議可能要2到5年；後續施工又要3到5年。對住戶來說，最現實的是當初談好的條件，很可能在搬回新家之前，就因為成本變動而過期了。
而等待的代價，往往落在地主自己身上。一名北市建商提到，他手上一個案子的地主，為了配合重建，已經把原本出租的房子收回、與租客解約，該名建商雖然暫時停擺案件推進，所幸也願意接手承租、補貼地主部分租金損失。但更多停擺的案子裡，地主沒有這麼幸運，退掉了租客，卻等不到動工，租金與新家兩頭落空。
00:49 都更造價漲一倍，房價卻未同步跟上
05:00 新北樹林文林段的海砂屋案場
07:13 自主都更的新制與陷阱
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