大繼承潮「老宅面臨大挑戰」 家族處分房產變現增多？
好房網News記者林和謙／台北報導
老房子不是拿到就能住！漏水要修、水電要換、浴室要打掉重做、廚房要整理、窗戶要更新、牆面要處理、防水要重做，隨便整理就是幾十萬元，認真翻修可能破百萬，甚至更高。群洋國際地產集團董事長張惠山說，若再加上沒有車位、沒有電梯、屋齡偏高、貸款鑑價保守，年輕人自然會重新計算：我到底要留下來住，還是賣掉換一間更適合自己的房子？
所以，未來的大繼承潮，不一定會讓年輕人更願意住進老屋，反而可能讓一批繼承老屋重新進入市場，被買方重新檢驗。張惠山表示，特別是一間房子若由多名子女共同繼承，問題會更複雜。有人想賣掉分錢，有人想留著出租，有人覺得價格還可以再等，有人不想出修繕費，有人因人在國外不方便簽文件。最後房子卡在那裡，不能住、不能賣、不能修，只能繼續老下去。
等家族終於談好時，最常見的處理方式，往往不是自住，而是出售變現。張惠山認為，未來老屋市場會出現更明顯分化；地段好、有都更危老機會、生活機能成熟、土地價值強的老屋，仍然會有市場。因為這類產品買的是地段、土地價值與未來整合機會。第二類是屋況尚可、機能成熟、總價合理的中古屋，這類房子若有基本整理、價格符合自住需求，仍能吸引首購與換屋族。但第三類就要小心了，屋況差、沒有電梯、沒有車位、離工作區遠、修繕成本高、產權又複雜的老屋，未來接手意願恐怕會越來越低，這類房子不是不能賣，而是價格要回到現實。
過去很多長輩認為「房子留給孩子就是保障」，但現在這個觀念必須更新。真正的保障，不只是留下一張權狀，而是那間房能不能符合下一代的工作、生活、家庭與財務需求。如果不能，繼承來的房子很可能不是拿來住，而是拿來賣。
張惠山分析，這對於房市會帶來幾個影響：第一，繼承屋供給會增加，隨著高齡屋主持續增加，未來透過繼承流入市場的老屋會越來越多。第二，老屋價格會更分化，有地段、有整合價值的老屋仍有支撐；但只有屋齡、沒有條件的老屋，價格會更難撐。第三，買方會更理性，年輕人不會只因為便宜就買老房，而是會把裝修成本、貸款條件、通勤時間、停車便利、未來轉手性全部算進去。第四，家族處分房產會變多，繼承人不住、不想修、也不想長期共有，最後出售變現會成為最常見的選項。
張惠山認為，未來房市真正的關鍵，不只是年輕人買不買得起新房，也包括年輕人願不願意接手老房。如果下一代不願住進上一代留下的房子，大繼承潮帶來的就不只是財富移轉，而是大量老屋重新進入市場接受檢驗；房子會傳下去，但居住需求不會原封不動傳下去。
上一代覺得有房就好，下一代要問的是：好不好住、方不方便、離工作近不近、修繕成本高不高、未來賣不賣得掉。他建議，對長輩來說，若真想替孩子留下保障，就不要只想「我有房子給他」，更要提早規劃產權、遺囑、修繕、出售或分配方式。對下一代來說，繼承老屋也不是照單全收，而是要理性評估：這間房是資產，還是責任？
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