「我每月收入都3、40萬左右，要貸款幾百萬應該沒難度吧？」房貸想拿到好成數，地政士想提醒幾件事
作者 : 許哲瑝
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大部分的銀行都喜歡薪資固定，任職於百大企業或公務人員等這類收入明確的客戶。那如果買方是現金收入怎麼辦？例如：現在很流行的網拍、網購，或是市場擺地攤的，甚至是臉書直播主、優土伯實況主等，這時候就必須確認客戶的收入有沒有存到銀行裡？存進去後每個月有多少盈餘在戶頭？我遇過很多客戶喜歡膨風，講得很水氣（台語），一邊嘴歪臉斜，一邊用鄙夷的眼神跟我說：「我每個月收入都30幾、40萬左右，要貸款幾百萬應該沒難度吧？！」
銀行如何評估貸款？
俗話說得好，錢不是問題，問題是沒錢，買房也一樣，如果買方不用跟銀行貸款的話，案件處理起來會輕鬆很多。而我承辦過的買賣案件，在流程執行上通常最大的問題就是幫買方找貸款，如果買方貸款順利的話，案件很少會有什麼太大的問題。銀行貸款是一門學問，銀行針對這個買賣案件願意貸給買方多少錢，就要看銀行的評估，而評估的重點大略可區分成兩個因素，一個是買方自身的條件，另一個是銀行對標的物價值的認定，行話叫做估價。
先說說借款人自身條件這部分，銀行在評估的時候，有一項很重要的參考數據叫做收支比。所謂的收支比，簡單來說，就是你每個月房貸繳納的金額佔總收入的百分比。舉個例子來說：買方月收入10萬元，如果每個月要繳的房貸金額是6萬元，那麼60000÷100000＝0.6，0.6×100％＝60％，買方的收支比就是60％。這個數字當然是越少越好，普遍來說，收支比在60%以下銀行都可以接受；如果超過70%，銀行會審慎評估，房貸承辦人員報告就要用心寫；如果收支比超過80%、甚至90%的時候，銀行會直接問我：「許代書啊，您可以幫我問一下買方，每個月的收入繳完房貸後，他要怎麼過日子？吃泥土配開水嗎？…」
在簽約的時候，如果有機會，我會大致詢問買方的貸款條件，然後根據我初步的判斷來幫買方挑選銀行。開頭那個案例，就是因為在簽約當下以及事後我都沒有仔細去瞭解買方本身的條件，就貿然隨便請銀行直接開始作業，造成很多時間上的浪費，也造成銀行跟買方的困擾。所謂的貸款條件，例如：買方的職業以及月收入是多少？有無薪轉或扣繳憑單？本身有其他負債嗎？信用卡是否有不良紀錄？曾經有過逾期遲繳、甚至於被強制停卡的紀錄嗎？這些都是銀行評估的重點。大部分的銀行會將買方資料輸入電腦，由電腦跑評分，再根據評分來決定核貸金額。也有少部分銀行可以由房貸承辦人員撰寫報告，依報告來做決定。每家銀行針對借款人的財力，評估方式都有些許不同，很可能就因為這一點點差異，而影響了買方貸款的成數或利率，所以，該如何根據買方狀況幫買方挑選適合的銀行，這是代書必須要注意的事情。
或許有人會問，市面上那麼多銀行，就全部都問一遍就好啦…，可惜的是事情總不是憨人想的那麼簡單，大部分的銀行在評估買方貸款的時候都會調閱聯合徵信紀錄，也就是所謂的聯徵。這個聯徵紀錄的徵調次數，銀行也會納入考量，通常來說，如果借款人聯徵紀錄在短期內被徵調超過3次的話，銀行拒絕承做的可能性很高，銀行會認為在正常的情況之下，買方找貸款應該聯徵紀錄不會調閱太多次。換句話說，買方聯徵紀錄在短期內被查閱多次，是不是買方有什麼特殊情形，導致銀行要反覆確認聯徵紀錄？這個買方是不是有什麼隱情？現在的銀行敏感度都很高，只要對買方狀況有一點疑慮，通常都會直接拒絕承作，當然，如果你是皇親國戚、達官貴族，那是另當別論。所以，亂槍打鳥，隨便找銀行申辦很容易增加之後貸款的難度。
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現金收入可以貸款嗎？
大部分的銀行都喜歡薪資固定，任職於百大企業或公務人員等這類收入明確的客戶。那如果買方是現金收入怎麼辦？例如：現在很流行的網拍、網購，或是市場擺地攤的，甚至是臉書直播主、優土伯實況主等，這時候就必須確認客戶的收入有沒有存到銀行裡？存進去後每個月有多少盈餘在戶頭？我遇過很多客戶喜歡膨風，講得很水氣（台語），一邊嘴歪臉斜，一邊用鄙夷的眼神跟我說：「我每個月收入都30幾、40萬左右，要貸款幾百萬應該沒難度吧？！」我會請他將存摺內頁印給我看，沒錯，一個月真的都3、40萬，但問題是每個月戶頭都剩下幾千、甚至幾百元…，這種客戶講好聽一點是視錢財如糞土、錢財乃身外物，萬般帶不走唯有業隨身，活得很瀟灑、很精采，但是銀行會吐槽你：「大哥，每個月您的錢都花光光，自備款從哪裡來？每個月的房貸您要怎麼繳？」這種財力證明送上去被打槍不要緊，如果被列管疑似洗錢帳戶，那真的是自找麻煩啊！還有一種很麻煩的買方貸款情形，就是買方在大陸工作，薪水是大陸公司發的，因為大陸所得要匯回臺灣很麻煩，很多人乾脆不匯回來，就會形成以臺灣的資料來說，看不出在臺灣有收入，因而造成銀行評分的困難。所以，如果真的是現金收入，不用太緊張，重點是錢有沒有存進銀行、有沒有存款的習慣，如果都有，也是有銀行可以承做的。
另外，剛才有提到，如果買方是台商或外商，收入都是在國外，或是國外工作領國外公司薪水的，這一類買方不是不能貸款，只是通常都要找公股銀行或是外商銀行比較有機會。而這一類客戶，貸款銀行選擇性就會比較少，這些簽約前都要跟買方說明清楚，以免買方過度期待。而所謂公股銀行是指政府持股50％以上的銀行，目前只有臺灣銀行跟土地銀行這兩間是真正的公股銀行，股份百分之百是政府持有，剩下的像是合作金庫、華南銀行、兆豐銀行、臺灣中小企銀、第一銀行、彰化銀行等，因為政府有持股但並沒有超過50%，稱做泛公股銀行，這些林林總總加起來，就是傳說中的八大行業，對不起！是八大行庫才對。
銀行評估貸款的另一個重點是標的物本身的價值，也就是所謂的估價。因為內政部在民國101年開始實施實價登錄，從此之後的不動產買賣都必須照規定申報並且登錄。在這之前，不動產買賣資訊相對不透明，甚至造成很多不良仲介賺差價，衍生出很多交易糾紛，所以，政府才會規劃實施實價登錄，區段式揭露買賣價格以及其他資訊，讓買賣雙方都能有一個參考依據。
實價登錄對於銀行來說，也是非常重要的參考依據。大部分的銀行會取實價登錄的中間值來評估，如果標的物本身條件不錯，例如：裝潢、樓層或地點等，那就有可能抓實價登錄的高點來計算。所以，銀行在估價的時候，大部分都會去現場直接勘查，看看附近有沒有什麼嫌惡設施、標的物現場裝潢漂不漂亮…等，都會納入考量，然後做出最終的估價結果。
這裡我們說的都是每坪單價，再依買賣標的物的總坪數去換算出總價。但要注意的是，銀行估算該標的物可貸金額，會依據銀行估價結果與買賣合約的價格取其低者。舉例來說，如果買賣合約價格是1千萬，但銀行估價認為該標的物價值也許值1050萬，那麼最後銀行就會取低價1千萬來核准可貸金額。
現在幾乎所有銀行估價準則都會參考實價登錄，但其實實價登錄也會有盲點。舉例來說，如果現在房市剛好處於上漲階段，買方出價越來越高，搶著買房時，會發生實價登錄跟不上實際成交價的情形，因為如果買方現在買房價格屢創新高，但實價登錄必須在2到3個月之後才會揭露，所以，買方買房的當下，銀行在以實價登錄進行估價時，就會產生落差，銀行會認為實價登錄沒有紀錄，代表該區域沒有那個行情跟價格。如果單就一個案件，買方買貴就算了，整個地區買價都創新高時，就會造成銀行對房價上漲的反應太慢，買方貸款額度不足，連帶影響仲介跟代書，造成大家的困擾。
還有一種情形是不能說的祕密，那就是實價登錄是有可能造假的。有的買方或賣方基於種種原因，可能要規避稅金，可能要拉高貸款額度，正所謂賠錢生意沒人做，殺頭生意大家搶著賺，在利益當頭的情況下，鋌而走險作不實合約的情況也是時有所聞。
就我這幾年幫客戶找貸款的經驗來說，每家銀行都有每家銀行的特性，有的銀行利率就是比其他銀行低，但相對的估價就比較保守，或是借款人的條件審核就很嚴格，而有的銀行估價很好溝通，額度也很敢給，但利率就會比較高。有的銀行現金收入的客戶不做，有的銀行工業用地不做…，林林總總都考驗代書對銀行業務的熟悉度。最麻煩的是，原本這間銀行可能很好配合，但因為銀行主管都會輪調，所以，很有可能換了一個比較保守的主管，連帶地房貸放款業務也跟著保守，那麼這間銀行就很可能暫時先關進冰箱裡，等換了主管再拿出來解凍試看看。所以，找銀行真的是一門學問，銀行也是代書的一種資源，如果代書配合的銀行夠強，仲介會越無後顧之憂，自然找你簽約的機會就越多。
現在銀行放款業務人員也很辛苦，我們事務所三不五時就會有銀行人員來拜訪，跟我們推銷房貸業務，希望我們能跟他們銀行配合往來，這就跟代書去拜訪仲介店家要簽約機會是一樣的道理。所以，仲介跟代書、還有銀行之間就會形成一種很有趣的生物鏈，銀行跟代書要房貸承作機會→代書跟仲介要簽約機會→仲介需要銀行放款額度，大家環環相扣、同舟共濟，你說，是不是很有趣？
作者簡介_許哲瑝
經歷：永慶房屋業務主任、台銀保險代理人業務襄理、中興保全保全專員、世樺印刷廠裝訂組長、都市更新諮商師、危老重建推動師、中華民國不動產經紀人普考及格、中華民國地政士普考及格、昱森地政士事務所主辦代書、浩揚地政士事務所所長
本文摘自財經傳訊出版 《連房仲都說讚！許代書教你從買賣到繼承的房地產大小事》
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