限貸緊箍咒 房市三重壓力來襲！第7波信用管制效應連環套 消費者、建商兩頭受創
作者：財訊雙週刊／游筱燕
根據《財訊》雙週刊報導，第7波信用管制自去年920上路以來，亂象持續升溫，史上最大交屋潮正逢最嚴峻的貸款緊縮，市場隱憂逐漸浮上台面。
信用管制加劇 成交量下滑
樂居創辦人李奕農便是其中一例。因為家庭需求，他必須換屋，為了貸款無礙只能「先賣後買」。然而，7月17日賣出舊屋，卻要等到11月30日才能交屋取得資金，因為買方貸款的核貸時間被拉長了。他直言：「成交了還要繳舊屋的利息、水電與管理費，央行卻說對換屋族沒有影響？」
李奕農進一步指出，央行雖強調9個月僅59件換屋貸款出問題，比率有限，但這只是表象。實務上，多數銀行不會明言拒貸，而是拉長審查時間，買方常被告知「還在審、再等兩個月」，最後只好另找銀行。部分行庫甚至暫停收件，或僅承作VIP、薪轉戶，導致換屋計畫全面延宕，多數民眾只能摸摸鼻子不知要如何客訴。
更令人詬病的是，有些銀行為維持業績，將貸款與保險、基金綁在一起，增加首購族負擔。一些買方因貸款成數不足，甚至被迫轉向融資公司借高利貸，更增加背上的沉重利息。
不僅如此，買方想低價賣也不行。《財訊》披露，市場傳出案例，竹北一名買方以每坪42萬元購入預售屋，如今行情已漲到58萬元，卻因擔心交屋時貸款不足，忍痛以每坪45萬元尋找買家換約，卻遭建商以「法律不允許」拒絕。另一新竹案例中，買方是以每坪25萬元買進，行情已漲至40萬元，但因憂心貸款成數低、資金壓力過大，計畫以30多萬元轉手，也同樣遭拒。
央行上一次理監事會議對外強調「市場影響有限」，並指出整體住宅貸款仍年增8%，銀行放款業務維持成長。但李奕農認為，這只是因預售案陸續完工交屋所致，並不代表市場仍有買氣。
因為若是從「買賣移轉棟數」來看，全台上半年的買賣移轉棟數創下史上第3低，下滑了26%，看似影響不大；但該統計指的是成屋交易，以及之前購屋預售案的件數。
真正能代表市場買氣的，要看當下的實價登錄筆數。2025年上半年，預售加成屋成交量僅約7.7萬戶，去年同期達19.8萬戶，等於大減61%，幾乎跌回2016年谷底的低迷水準。換言之，政策已經造成市場「價撐量縮」，消費者交易意願明顯退潮。
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