當房價回到兩年前高點八成 進場時機來了？專家解析房市新常態
好房網News記者林和謙／台北報導
近年來台灣房地產市場歷經多次政策調控，自2021年7月房地合一稅2.0上路，以及2023年《平均地權條例》修法後，政府持續透過稅制與制度改革抑制短期炒作行為，市場原已出現降溫跡象。然而，2023年8月新青安貸款政策推出後，首購買盤大量湧入市場，再度帶動房市交易熱度，房價與成交量同步攀升，並於2024年上半年來到近年高點。CCIM投資師暨范之虹都市計畫技師、耕基地政士事務所所長范之虹表示，隨著中央銀行於2024年9月20日實施第七波選擇性信用管制，房市正式進入修正階段，至今已超過一年半時間，市場最明顯的變化是投機性需求大幅退場，短線炒作現象幾乎消失，房價不再出現過去快速飆漲的情況。
然而，范之虹說，房市降溫並不代表需求消失，目前市場呈現的情況較接近「房貸資金限縮」而非「需求消失」。剛性自住需求、換屋需求以及長期資產配置需求依然存在，只是在房貸成數降低與銀行授信審慎的環境下，買方決策時間拉長，市場觀望氣氛較濃厚。值得注意的是，今年以來銀行房貸資金已有逐步鬆動跡象，市場普遍預期未來信用管制將朝向更精準化管理方向調整。加上台灣股市近年表現亮眼，許多投資人在資本市場累積可觀獲利後，開始重新思考資產配置問題。在通貨膨脹持續存在的環境下，不動產仍被視為重要的保值工具之一。
尤其商用不動產市場，近期已有部分資金悄悄回流；除了企業置產需求外，部分來自股市獲利的資金，也開始尋找長期穩定收益與抗通膨的投資標的。
從供給面來看，范之虹指出，房價大幅修正的空間其實有限；近年營建成本持續上升，包括土地成本、營建材料、人工費用、利息支出以及法規要求增加的綠建築、智慧建築等規範，都使建商開發成本顯著提高。因此，即使市場買氣較過去趨緩，多數新建案也難以出現大幅降價情況。預售市場較可能透過贈送裝潢、家具家電、優惠付款條件等方式變相讓利，而非直接調降售價。
相較之下，中古屋市場的價格彈性較大。范之虹表示，部分屋主因持有時間較長，取得成本相對較低，在市場修正期間願意適度讓利成交。近期已有部分區域出現成交價較高點修正約一成至一成五的案例。因此，若房價回落至兩年前高點約八成水準，對於有自住需求或長期持有規劃的買方而言，便值得開始積極評估進場機會。
除了市場循環因素之外，政府近期推動的「老宅延壽」政策，范之虹認為，這是一項務實且必要的政策，面對台灣逐漸進入高齡化與少子化社會，以及大量屋齡超過30年以上老舊住宅的現況，內政部正透過行政程序簡化、專業輔導及補助機制，協助民眾進行建築物修繕與維護，包括管線更新、立面修繕、防水改善及無障礙設施增設等項目。並非所有老屋都適合或有條件進行都市更新與危老重建，對於結構安全無虞的建築物而言，透過適當修繕與補強，不僅能延長建物使用壽命，也能提升居住品質與生活安全。
范之虹分析，若未來「老宅延壽」政策推動順利，部分閒置老宅經整修後重新投入租賃市場，甚至結合社會住宅及包租代管機制，將有助於增加住宅供給，進一步平衡市場需求。另一方面，在少子化與高齡化趨勢下，未來住宅需求結構也將逐漸改變。許多高齡長者持有多戶房產，部分物件的貸款早已清償，但房屋屋齡逐年增加，子女也多已成家或赴海外發展；與其將大量時間與資源投入老屋維護，不如適度處分部分資產，將不動產增值成果轉化為現金流，提升退休生活品質。
范之虹強調，房地產不只是居住工具，更是家庭資產配置的重要一環；未來市場將逐漸從追求價格上漲，轉向追求資產效率與居住品質。在信用管制與人口結構改變的新時代下，如何善用不動產資產，將比單純擁有不動產更為重要。
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