股東賺很大2／房仲曝林口屋主不缺錢、口袋深 開高價「定錨」售屋話術曝光
有「林口王」稱號的亞昕建設（5213），由於近日釋出的「建商股東戶」打算以高於市場行情、大賺1,436萬元價差出場，被民眾爆料質疑「帶頭炒房？」房仲業者觀察，林口屋主不只口袋深，對房價期待值也較高，「但此時想賣社區高價有難度，建議真心想賣的屋主，出價還是須合乎當前價碼！」
林口新市鎮開發逾20年，周邊已匯聚「新北國際AI+智慧園區（原林口工一）」、「林口新創園」、「新北影視城」、「國際媒體園區」與「郵政物流園區」等5大園區，吸引大量就業人口進駐。根據新北市民政局統計，近十年林口人口大增近4成，目前設籍約14萬人；財政部最新數據也顯示，林口區平均家戶年收入更突破百萬大關，達107.8萬元，超越南港、僅次於台北市信義區，位居新北之首。
爆料民眾A小姐表示，亞昕業務今年3月向她推銷「亞昕昕聯心」的低樓層「股東戶」，預售入手價為1464萬元，扣除車位190萬元，換算每坪單價不到30萬元；目前該物件已成屋2年，現在開價3003萬元，想以2900萬元成交，每坪想賣60萬元，房價幾乎翻了1倍，車位價也漲到250萬元。
而根據樂屋網顯示，該社區平均成交單價為39.44萬元，歷史最高價每坪62萬元，近一年成交均價56.99萬元。A小姐認為亞昕身為林口在地建商，明知行情卻開高價兜售股東戶，觀感不佳，若民眾不察很可能成為「盤子」幫忙墊高林口房價，因而向媒體爆料。
林口新市鎮又可細分為三井OUTLET生活圈、家樂福生活圈、北側生活圈及南勢生活圈。此次高價待售惹議的物件位在家樂福商圈。
台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中分析，忠孝路以北至中山路以南又稱家樂福生活圈，因有新市鎮第一家大型量販店在此設點，過去房價曾領軍好一陣子，直到機捷開通、三井OUTLET營運，價格才被三井OUTLET生活圈超過，現今新案均價坐六望七，中古屋均價落在每坪45.3萬元。
對於民眾爆料，陳定中表示，房價從2019年到現在翻倍，是很有可能的，但以該物件條件來看，開價3000萬元、單價超過63萬元，是偏高了。整個社區在過去兩年景氣最好時，最高價也就60萬上下，該名屋主售得是低樓層戶，期待成交單價已接近社區歷史最高價，如今市場條件已不如以往，他認為，2700萬元上下是比較合乎當前的價碼。
陳定中也表示，在媒合交易的過程，常見先推高價屋給消費者，若消費者不接受，再退而求其次推其他物件。這主要是運用「定錨效應」的心理話術，讓買方對「合理價」的基準往上移，再推一個「看起來比較划算」的案子，增進成交可能性。另外也常見案件先將買價拉高，再讓買方大幅殺價，營造出買家撿到便宜的心理感受，若買家對市場行情不夠了解，有可能不僅沒撿到便宜還反而買貴。
然而開高價試水溫的銷售策略也有風險，陳定中表示，若案件開價明顯高於市場行情認知，會降低民眾的信任感及看屋意願，就更不容易成交。建議賣方設定售價時，還須合乎當前市場價碼；買家也要多參考實價登錄或尋求區域專家意見，才不至於當冤大頭。
在地房仲永慶房屋林口A9呈冠加盟店店長蕭志偉則觀察，林口的購屋人口，約有一半來自台北市的移出人口，口袋都滿深的，也使得林口就像小台北市一樣，物價也比較高，相對在出售房屋時，也可能期待值較高。
他認為，每個屋主賣屋心態不太一樣，不缺錢者就開高價，願者上鉤，不賣也沒差；真正有售屋動機出現時，例如缺資金、急脫手，才會調整價格；或是先開高價，等真的有人下斡旋金再來談。
以此案來看，蕭志偉認為，屋主期望值高，需要再磨一下，碰到這種屋主，只能鼓勵買方勇於出價測試，房仲角度只能盡力溝通。
亞昕回應指出，這戶因為家庭規劃不符需求，委託仲介及業務銷售，該銷售業務提及股東戶名稱應屬用詞不慎，會與仲介業及業務更正用詞。該名屋主（前員工）現在也不是亞昕集團的員工了。另外，該銷售業務係約聘人員，非集團人員，因此用詞容易不慎，會請仲介加強教育訓練！至於開價，一切回歸市場機制，仲介參考市價訂的價格，如果沒有客戶買單，屋主開那麼高的價格也沒有用！