當心銀行鑑價低於成交價「現金壓力暴增」！央行不再打壓 買房安了？
好房網News記者林和謙／台北報導
央行此次利率「連8凍」且針對信用管制微調放寬，釋放出「房市調控已見成效，不再加碼打壓」的信號，會增加潛在買方對房市的信心。不動產資深講師、宜蘭執業不動產經紀人及地政士工作者邱明芳提醒，雖然銀行貸款成數放寬，但銀行端仍受限於《銀行法》第 72-2 條的放款總額限制（水位問題），建議購屋民眾在簽約前，務必先找熟識的銀行進行初步估貸，確認該分行是否還有放款額度，以及是否能確實給足6成。
面對如今的房市環境，邱明芳給予幾個實務建議：守住現金流，轉向「裝修」或「投資」：如果想要買總價1,500萬元的成屋，原本需要自備750萬，現在多出一成、僅須自備600萬元，等於少了150萬的現金準備；民眾多了150萬現金，這筆錢若在宜蘭市區購屋非常實用，可以用來高品質裝修，因宜蘭氣候潮濕，多出的預算可強化全屋除濕系統或高品質建材。
而由於第二戶沒有寬限期，交屋就須開始還本金及利息，因此這150 萬元可作為前幾年的還款預備金。另外，要注意「銀行水位」與「鑑價」，雖然央行放寬到 6 成，但部分地區的銀行鑑價有時會低於成交價，例如房屋總價1,500 萬，但銀行只認定價值1,400 萬，結果貸款額度會是1,400萬x60％= 840 萬，而非900 萬元。
至於民眾若想在宜蘭買房，邱明芳建議，宜蘭市精華區如神農商圈、縣政特區的銀行鑑價會較穩；若是看運動公園周邊的高總價住宅產品，務必要請銀行先行估價，會更加安心。
而如果民眾看的是預售屋，央行這次1成的放寬，對買方相對有利，能大幅減輕兩年後交屋的補款壓力。邱明芳指出，但如果是為了趕快入住，現在宜蘭市區的成屋（如運動公園附近的 5～10 年大樓），因為央行鬆綁政策，買氣可能會回流，議價空間或許會稍微縮小；請買方注意央行此次僅微調「成數」，針對第二戶「無寬限期」的限制，原則上並未放寬。
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