財經時事／房價透明化虛坪改革上路 地產業反彈：打房效益有限
內政部「虛坪改革」勢在必行，最快預計2026年正式上路，有趣的是，產官學界對此形成二大陣營，且立場明顯對立，多數的專家、學者與政府站在同一陣線，力挺「虛坪改革」政策上路；但實際負責蓋房、賣房的建商們，不但普遍不看好改革成效，直言「羊毛出在羊身上」，認為此舉不僅無助平抑房價，反而可能導致區域房價上揚，與政府打房立場背道而馳。
當高房價成為民怨，如何解決「年輕人買不起房」的問題便成為執政黨的當務之急！
電梯車道 重調容積計算
2024年初，前內政部長林右昌就公開力挺「虛坪改革」政策，強調新政策有助降低公設5％至10％，未來住宅公設比可降至25％至30％，讓購屋族付出同樣金額，可享有更多自用室內坪數。接棒的內政部長劉世芳更打算力拚虛坪改革2026年上路。「本次改革的二大溝通重點：一、電梯免計容積項目；二、未買車位者無需負擔車道面積。」劉世芳言之鑿鑿地說。
本刊調查，由於高公設比已經成為房市結構性問題，各界都呼籲必須重新檢視，內政部也對修法方向研議多年，此次推動虛坪改革方案，主要涉及《建築技術規則》與《公寓大廈管理條例》二大法源修法。「前者將調整容積計算方式，將一般電梯納入免計容積；後者則修正停車空間的權屬，將法定停車空間及車道空間從過去的『共有部分』調整為『專有部分』，並可核發獨立權狀。」內政部官員對本刊透露。
就在內政部提出修法方向後，學界多表支持，「房屋公設計算基礎透明化，是應該要有的改革方向，消費者可以清楚知道自己買到多少使用坪數，避免在不知情的情況下，為用不到的虛坪買單。」景文科技大學財務金融系副教授章定煊說。
大華不動產估價師事務所所長張義權也支持虛坪改革，「其實很多國家實施『實坪制』多年，如日本、泰國、菲律賓等，皆以『實際使用坪數』進行交易。」不過，他也提醒，新制上路後，市場同時存有新、舊制，可能導致混亂。
未買車位 免付車用空間
據調查，新政策不溯及既往，同時對已申請建照的建案，與都市更新案設置過渡條款，以降低新制上路後對市場的衝擊。「《公寓大廈管理條例》後續尚待立法院審議，《建築技術規則》由國土管理署提出修正方向，預計最快2026年年初對外預告。」官員補充說明。
究竟虛坪改革要改些什麼？簡單來說，就是將過去被建商「包進總坪數」的公設空間重新區隔，不再全部被計入公設比，例如過去建商習慣將車道空間也灌入公設，導致未購買車位的住戶，也必須分攤車道空間，且購屋者需以房屋的價格購買地下室的車用空間。
這種方式在高房價的蛋黃區尤為常見，假若該空間為1至2坪，以台北市每坪100萬元計算，未購車位者在不知情的情況下，可能額外付出1、200萬元購買根本用不到的車用空間，新制上路後，這種全住戶被迫分攤車用空間的現象將獲得改善。
「新政策上路後，對於『未買車位者』將成為最有感的族群，因為不再需要負擔車道空間的公設分攤，至於『購買車位者』的車用空間也將獨立登記，權狀更加透明，未來會持續朝『實坪實售』方向前進，與其他國家的做法看齊，接軌國際。」內政部官員解釋。
然而官方與學界正面、樂觀看待本次虛坪改革，實際興建、銷售建案的建商們卻幾乎都表達了強烈反對。中華民國不動產建築開發公會（建商公會）不僅提出三大疑慮，更認為內政部不宜貿然修法。
建商跳腳 批官方太天真
建商公會強調，虛坪改革恐導致三大問題：一、都更案住戶要求建商包坪，登記方式改變，將導致新制、舊制面積差異甚大，嚴重影響整合。二、沒買車位住戶，不用分攤地下室空間，也不用管理維護，卻仍可無償使用，將造成使用糾紛。三、銷售坪數減少，單價勢必拉高，將擾亂市場安定。
「虛坪改革根本就是假議題！」某大型建商私下向本刊透露，政府認為虛坪改革後，公設比可降低5％至10％，購屋族即可省下買公設的費用，進而達到平抑房價的想法「太天真。」
該建商進一步坦言，「要建商把這5％至10％的房價吐出來，怎麼可能！」房屋每坪價格怎麼訂，都是建商精算過的，畢竟羊毛出在羊身上，即便虛坪改革上路，但同一戶的房屋總價仍維持不變，單價自然會被拉高，消費者看到的「每坪價格」也將更驚人。
《住展》雜誌企研室總監陳炳辰也表示，成本固定的情況下，實坪制將導致單坪價格提高，而這種數字效果可能引發連鎖反應。「隔壁一坪都可以賣到80萬元，那我賣75萬元也合理。」進而導致區域出現房價拉抬效應，類似新案創新高價時，會帶動該地房價走高的模式，反而不利打房。
短期混亂 買房提防話術
建商們急跳腳，仍擋不住官方執意推動的態度。「因為，高房價已成民怨焦點，執政者必須提出解決對策。只有端出『看得見、又有感的改革』，才能讓積壓已久民怨獲得出口。」學者不諱言地說。建商會集體反彈，業內人士直白比喻：「原本吃在嘴裡的糖果，突然被拿走了，當然會不高興。」
至於虛坪改革是否會影響房價呢？「每個建案的總成本與總銷售金額早已精算，權狀登記坪數減少，對房屋總價影響不大，反而因公設比降低，使用坪數增加，導致單價上升。」章定煊分析。
他也認為，新制上路後，短期內或許會讓市場出現混亂，但改革總會出現陣痛期。「2011年雨遮不得計價新制上路前，業者也說會導致許多亂象，但事實上並未發生，畢竟市場終將適應新制度。」
房市專家也坦言，虛坪改革固然進步，但購屋族仍不能掉以輕心，因為虛坪改革讓建商「模糊操作」的黑箱空間減少，這也代表建商會以更高明的「包裝與話術」來讓購屋者買單。「畢竟，房屋銷售向來『道高一尺、魔高一丈』的典型戰場，政策可以規範坪數的定義，但難以規範建案巧妙的行銷手法，買房依舊要停、看、聽，要避免被「美麗包裝」迷惑，購屋族仍得睜大眼睛。」專家再度提醒。
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