時間為利，城市為本

文／住展雜誌 MyHousing

文／主筆室

城市總有老化的角落；把疲態轉為可居、可用的街廓，是都市更新的起點。對台灣而言，命題更為迫切：在地震頻仍的島嶼上，趕在下一次強震之前，將耐震不足、影響公共安全的舊存量納入防災型更新，應是硬指標而非口號。

日本第一高樓 始於都市更新

放眼各國經驗，成熟的更新案往往同時改善環境與提升機能。東京的日本第一高樓「麻布台Hills」即是一例。站上高處，城市景觀與商業休閒令人目眩，常讓人直覺是大財團的手筆，但實際上，卻是一宗不折不扣的都市更新案。

至於如何取得這座日本第一高樓的珍貴基地，背後不只需要300位地主點頭同意，獲得超過400組以上租戶的認同，更歷經30多年的努力才得以成事。這背後，靠的是時間與資本精密配置──包含容積誘因、長年期且成本可控的政策性融資，最終使公共回饋得以寫進財務模型，讓步行連結、開放空間與複合機能因此落地。

融資關門　資金壓力極大化

實務上，越有企圖心的都市更新計畫，需要整合的街廓或基地就越大，也需要投入更長時間以及更多資金，目前台灣官方主要提供都市更新案相關容積率獎勵作為鼓勵更新的誘因，但自2024年九月央行新一波信用管制上路以來，都市更新領域的資金鏈遭到重擊，許多有心投入大面積整合的都更案幾乎面臨停擺。

都更團隊一方面受到央行針對不動產放款集中度的影響，導致各銀行對不動產放款十分嚴格，衝擊參與更新案相關地主的融資額度；另一方面，還受到銀行近年對開發案的土建融緊縮銀根影響，兩者對相關都更案的開發團隊造成極大資金壓力。

有業者私下大吐苦水，抱怨有心投入都市更新案的開發團隊，現階段必須抱著現金一戶一戶收購，而且還很難向銀行取得融資，導致資金壓力極大化；一旦手上資金用罄就只能被迫停擺，顯示現階段銀行資金源形同被切斷的狀況，對全台都市更新進度影響極其巨大。

都市更新 誰是主角？

都市更新的表象是建築與街區的更新，核心則是都市機能與市民利益的提升，目前台灣都更狀況是幾乎所有人都圍繞在拆舊房蓋新大樓、能換多少坪等問題上打轉，日本的都市更新重點已聚焦在藉著更新過程提升環境水平，甚至帶動城區的長期競爭力。

本刊呼籲各界莫忘能夠影響都市尺度的更新與復興計畫、提升市民利益，才是都市更新真正該有的企圖心，而非現階段搶搭危老獎勵出現的許多迷你基地舊建築拆除改建案。

關鍵在於更新案的利益是否真的能提升市民利益與城市機能，而且重心不應只限於住宅更新議題，長期來看，放任城市核心區具備充足公共設施資源環境裡充斥各類老舊甚至危險建築，暴露了城市治理能力不足，也限制一座城市藉由更新過程，引入更多資源與再發展的大好機會。

資金門檻 直接影響成敗

本刊呼籲官方重視全台都市更新案資金斷鏈的困境，因為缺乏資金支持與資金成本（利息）上揚，都將直接影響都更案的成敗。

日本官方對於都市更新案採取「都市再生機構免息融資」的方式，降低都更團隊長期投入都市更新過程可能面對的失敗風險，畢竟大型都更案成功率並不高，時間累積的資金壓力與利息成本很可能壓垮都更團隊，日本政府勇於提出針對都更機構免息融資的做法，正是台灣官方要努力研究與學習的重點。

創造台版「麻布台Hills」

不過官方資源並不是無限的，而巨震等大型天災來臨前的時間卻是急迫的，如果台灣官方能盡快學習日本支持都更機構免息融資制度，那些區域或者類型優先適用就是另一個關鍵。

在選擇提供都更機構免息融資制度或者官方用其它資金支持的區塊上，台北市的「公劃更新地區」極具優先考慮價值，「公劃更新地區」是北市府多年研究與選定的鼓勵優先更新區，兼具防災、耐震、產業轉型等目的。

建議從中央到各地方政府都該籌措財源或者建立法源，以無息或者專門基金投入類似北市「公劃更新地區」的城區，復興城市空間同時避免大型天災襲擊城市可能造成的巨大損失。

本刊期待這些最需要投入無息貸款與高容積率獎勵支持加速的優先更新區域，未來能出現媲美「麻布台Hills」的魅力空間，不只提升市民利益，更是全台福音。