房子被偷偷上鎖？地政處破解「預告登記」詐騙陷阱

文／謝曉菁

不動產詐騙手法不斷翻新，除了偽造文件盜賣房產外，近來更有詐騙集團利用「預告登記」制度，讓屋主在不知情的情況下失去房產處分權。房子明明仍登記在自己名下，卻無法出售、過戶，甚至不能向銀行辦理抵押貸款，形同被上了一把鎖。對此，嘉義市政府地政處提醒，若文件內容涉及預告登記、抵押設定或產權移轉等事項，應詳細確認內容，避免在不清楚法律效果的情況下簽署文件。

去年（2025）1月，台北市政府地政局揭露「台版地面師」大型詐騙案，該案在3 年間非法獲利近1.4 億元，詐騙集團鎖定久未辦理繼承登記的房產，偽造代筆遺囑，將許多獨居老人過世遺留的房產非法轉移，凸顯房產詐騙手法日趨多元，也引起外界再次關注不動產詐騙問題。

而所謂「預告登記」，原本是法律上保障權益的一項制度，就像是「在房子上加了一把鎖」。當不動產辦理預告登記後，屋主未來若要出售房屋、辦理過戶或向銀行申請抵押貸款，都必須經過「拿鑰匙的人」，也就是預告登記請求權人的同意才能辦理。

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然而，部分詐騙集團卻利用這項制度設下陷阱，鎖定急需用錢、長輩或單純的民眾，以高獲利投資、代辦貸款或假檢警辦案等名義，誘使民眾交出相關證件，再趁機替房屋設定預告登記。一旦完成登記，屋主即使發現受騙，也可能無法自由處分名下房產，甚至遭詐騙集團要求支付高額費用才能解除限制。

對此，嘉義市政府地政處提醒，民眾應妥善保管身分證、印鑑章、印鑑證明及房屋權狀等重要文件，切勿隨意交付他人。同時，只要合約書或委託書上，出現「預告登記」四個字，如果不懂背後意義，千萬不要簽署。

此外，遇到任何牽涉預告登記、抵押設定或產權移轉等文件，務必詳細確認內容，避免在不清楚法律效果的情況下簽署文件，若有不動產過戶、設定或相關法律程序需求，應向合法地政士或地政事務所諮詢，以確認交易安全。

地政處也建議民眾申請「地籍異動即時通」服務。地政處說明，完成申辦後，若名下土地或建物有買賣、抵押、預告登記等異動申請，系統將主動發送簡訊及電子郵件通知，有助於及早發現異常情況，降低遭詐騙風險。

最後，地政處提醒，民眾若發現名下不動產有異常異動情形，應立即向地政機關查證並報警處理，以免房產權益受損。