北台灣房價漲得多誇張？僅剩「這區域」穩守房價凹陷區
好房網News記者李彥穎／台北報導
在通膨升溫與營建成本高漲下，全台房價持續走高。永慶房產集團盤點2020年至2025年北北基桃中古屋各總價帶交易量占比變化，發現1000萬元以下住宅交易占比全面下滑，過去被視為首購門檻的千萬元預算，在北部生活圈中的選擇空間已愈來愈小。不過在整體房價帶大幅上移的趨勢下，基隆市目前高達約8成的住宅交易仍維持在1000萬元以下，成為北北基桃生活圈中碩果僅存的「房價凹陷區」，價格競爭力居四縣市之冠，是最適合預算有限購屋族的CP值首選。
新北、桃園購屋門檻大墊高 脫離平價定位
過去常被視為北部購屋族平價替代選項的桃園市，近年受惠於捷運綠線建設進展、TPASS通勤月票、航空城計畫，以及科技產業鏈進駐帶來的人口紅利，吸引大量「脫北」購屋族移入。永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，隨自住需求持續支撐房市，桃園房價逐步墊高。觀察數據可發現，2020年桃園市千萬內住宅交易占比仍高達71.7％，但到了2025年已大幅下滑至48.6％，五年間重摔23.1個百分點，下滑最為顯著。陳金萍指出，這顯示桃園已逐漸脫離傳統的「平價購屋區」定位，對首購族而言，若仍以1000萬元以內為購屋預算，未來可能需要更仔計比較區域、屋齡、坪數與通勤條件。
新北市的中古屋交易占比結構也在2025年出現關鍵轉折。2025年新北市1000萬元至1500萬元住宅交易占比達31.8％，正式超越1000萬元以下住宅的29.2％，躍升為市場主流總價帶。陳金萍表示，這代表新北購屋門檻已站穩千萬元大關。過去首購族偏好的板橋、中永和、新店等精華地段，千萬元預算可選擇的物件已明顯減少，首購族的購屋條件面臨重新排序，若預算有限，則可能轉往外圍行政區，或接受屋齡較高、坪數較小的產品。
而核心城市台北市的住宅市場更已高度「中高總價化」。陳金萍說明，由於土地稀缺、住宅供給有限，加上都更整合不易，長期使住宅供給偏低，在供給有限但自住與置產需求仍穩定的情況下，台北市房價具備一定支撐力。台北市2025年2000萬元以上的住宅交易占比已達53.7％，超過整體市場的一半；相對地，1000萬元以下住宅交易占比則僅剩不到一成。陳金萍補充，台北市購屋族群多以自住換屋與長期置產族為主，通常具備較高資產實力，也更重視地段、學區、交通便利性與資產保值性，因此中高總價產品仍能維持一定交易占比。
基隆穩守8成千萬內交易 CP值稱霸北北基桃
相較於雙北與桃園總價帶逐步上移、千萬元內選擇迅速縮減，基隆市因為房價基期相對較低，2025年仍有高達80.0％的住宅交易維持在1000萬元以下，2020年則為85.4％，五年來僅微幅下滑5.4個百分點。
陳金萍指出，對於預算相對有限、但仍希望留在北部生活圈之購屋族而言，基隆市具備極高的價格優勢，是目前北北基桃生活圈中相對容易入手的購屋選項。如果購屋族能夠接受通勤時間、生活圈差異與區域產品條件，基隆無疑是當前高房價大環境下的避風港與CP值首選。
但是陳金萍也提醒，雖然基隆住宅總價相對親民，打購屋族在評估時，仍應將日常通勤時間、交通方式、工作地點、生活機能與未來轉手性同步納入考量。若以自住為主要目的，建議從自身生活型態出發，在房價結構變動的洪流下，做出最合適的購屋判斷。
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