買房不能只看房價！房仲：銀行核貸成數才是關鍵　進場前先做好財務壓力測試

文／謝曉菁

近年在全球資金寬鬆及科技產業題材帶動下，台灣房市經歷一波「資金盤」狂熱。不過，隨中央銀行持續實施選擇性信用管制，加上《銀行法》第72條之2房貸不動產放款比率的「滿水位」限制，有房仲認為，房市已從過去以資金推升價格的資金盤，逐漸轉向重視基本面的「價值盤」，比起關心房價漲跌，購屋者更應留意自身貸款能力及資產條件。

房仲蔡宗佑指出，目前房市最大的變數並非房價，而是銀行放款態度。他直言，很多人以為房價下修是因為「沒人買」，但本質其實是因為「銀行沒錢貸」，在信用管制及房貸額度趨緊的情況下，銀行核貸成數較過去保守，撥款時間也拉長，未來影響成交的關鍵，不只是買方願意出多少價格，銀行願意貸多少、買方是否具備足夠的財務條件。

蔡宗佑認為，在資金緊縮環境下，過去仰賴題材炒作、缺乏人口及產業支撐的蛋白區與蛋殼區，未來將面臨嚴重的「流動性折價」，出現想賣卻賣不掉，或是需要大幅讓利的情況；相較之下，位於核心市區、具有穩定就業人口及自住需求支撐的區域，即使成交量放緩，但因為抗跌性強，其資產變現能力依然優異。

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針對有意購屋的民眾，蔡宗佑建議，現階段應先做好財務壓力測試，不宜再依賴高槓桿或寬限期購屋，而應以本息平均攤還方式估算每月房貸負擔，並預留至少六個月以上的緊急預備金，以降低未來利率變動或銀行估價不足帶來的風險。

此外，在挑選房產時，也應回歸基本面，優先觀察區域是否具備穩定就業機會、人口持續流入及重大建設已確定落實等條件。蔡宗佑指出，有價值的房地產，本質上是「高效率城市資源的綜合載體」，具有半導體、AI等高附加價值產業聚落，或交通建設已定案、生活機能成熟的區域，長期較具支撐力。

蔡宗佑表示，房市進入盤整期後，短線投資空間相對有限，市場將更重視資產品質及持有能力。對自住族而言，只要財務規劃穩健、購屋目的明確，即使市場處於修正階段，仍可依自身需求評估進場時機；而長期持有者，也應以資產基本面作為購屋依據，而非追逐短期市場熱度。